Дипломні » Гроші та кредит

Ипотечное кредитование в России

Повний текст роботи з малюнками та таблицями доступний при скачуванні. Скачати
Дата введення: 2015-12-27       89 ст.

Ипотечное кредитование в России

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 7

1.1 Ипотечный кредит: сущность и функции 7

1.2 Виды ипотечных рисков при ипотечном кредитовании 21

1.3 Порядок и способы предоставления ипотечных займов в России 25

1.4 Нормативно - правовая база ипотечного кредитования 27

2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ

ЭТАПЕ 36

2.1 Характеристика АКБ Банк Китая (ЭЛОС) 36

2.2 Программы ипотечного кредитования 50

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 62

3.1 Проблемы и перспективы ипотеки в РФ 62

3.2 Развитие ипотечного кредитования в АКБ Банк Китая(ЭЛОС) 73

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 86

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 89

ВВЕДЕНИЕ

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы выпускной квалификационной работы.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное

и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Объектом работы является АКБ "Банк Китая (ЭЛОС)".

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования.

Целью исследования работы является рассмотрение ипотечного кредитования в России на примере АКБ "Банк Китая (ЭЛОС)" и разработать рекомендации, способствующие совершенствованию ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной целей необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования;

- описать развитие ипотечного кредитования на современном этапе;

- исследовать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России;

По своей структуре дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Теоретической и методологической основой представленной дипломной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других.

Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.

Практическая значимость исследования. Полученные результаты позволят применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране.

При написании данной работы была использованы учебные пособия таких авторов, как Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и др.

Дипломная работа написана на основании теории по данным проблемам, изложенных в монографиях, статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечный кредит: сущность и функции

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

• активизировать рынок жилья;

• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

• обеспечить развитие строительного комплекса;

• оживить экономику страны в целом.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим

субъектам и населению;

- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных

обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на[1]:

приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

получение от эмитента по первому требованию индексированной

номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата; погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рас

считанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.

Если эмитент не может осуществить погашение жилищных сертификатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с которым обязательно для эмитента.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости –ипотеки.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

• налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1000000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Ипотечное кредитование в России — свершившийся, хотя и не всеми осознаваемый факт. Однако ипотека у нас все еще не стала массовым продуктом, как в большинстве развитых стран. Между тем к зарубежному опыту пора не "присматриваться", а активно его изучать и применять на практике. Например, в Европе формы финансирования ипотечных кредитов различны: от средств, привлекаемых за счет срочных депозитов и краткосрочных межбанковских кредитов, до целевых долгосрочных кредитных линий и выпуска ипотечных ценных бумаг.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 23.05.2005 № 50 «Об утверждении методики определения средней рыночной стоимости и норматива

стоимости 1 кв. метра общей площади жилья», предназначенной для определения Министерством регионального развития Российской Федерации размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации, норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации

Определяемые размеры стоимости применяются при реализации мероприятий и федеральных программ (подпрограмм), утверждаемых федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Порядок определения размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации включает в себя 4 этапа:

На первом этапе осуществляется обработка отчетной информации Федеральной службы государственной статистики об уровне цен на рынке жилья (форма N 1-РЖ "Сведения об уровне цен на рынке жилья") и стоимости строительства (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов"). Полученная информация анализируется и при необходимости уточняется с Росстатом.

При анализе информации производится сравнение следующих параметров:

- цен на рынке жилья и стоимости строительства по субъектам Российской Федерации в отчетном квартале по сравнению с предыдущими кварталами;

- квартального изменения цен на рынке жилья и стоимости строительства в среднем по Российской Федерации по сравнению с изменением аналогичных показателей в субъектах Российской Федерации.

Кроме того, определяется процентная разница между средней ценой на рынке первичного жилья и стоимостью строительства по субъектам Российской Федерации. В случае, если данная разница составляет более 25 - 40 процентов, проводится сравнение соответствующих данных предыдущих отчетных кварталов.

На втором этапе на основе информации Росстата с учетом прогнозируемой инфляции определяется расчетный показатель стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации.

В случае, если за отчетный период информация Росстата, необходимая для расчета РПС по субъекту Российской Федерации, отсутствует или ее недостаточно, при расчете используется информация по предыдущему кварталу с учетом прогнозируемой инфляции за соответствующий период времени или имеющиеся данные о ценах по другим типам жилья.

На третьем этапе определяется размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации на основании следующих данных:

- расчетного показателя стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации (РПС);

- информации органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- результатов анализа информации Росстата по соответствующему субъекту Российской Федерации;

- особенностей формирования статистической отчетности в формах N 1-РЖ и С-1 Росстата.

На четвертом этапе на основании размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации и численности населения (данные Росстата) определяется средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.

Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации определяется 1 раз в полугодие

Проблема определения реальной рыночной стоимости жилья является одной из актуальнейших на рынке недвижимости.

Даже незначительные неточности в расчетах могут привести к существенным ошибкам в ценовой политике фирм, реализующих вновь построенное жилье. Ошибки могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону. Если ошибка произошла в меньшую сторону, за ней могут следовать значительные финансовые потери. Если цена оказалась наоборот завышенной, это создает негативный имидж объекта, и как следствие, возможен отток клиентов к конкурентам, а также снижение доверия потенциальных покупателей к фирме-продавцу и вторичное уменьшение числа клиентов.

Поэтому выработка грамотной и правильной ценовой политики, основанной на объективных методиках оценки рыночной стоимости – одна из важнейших составляющих конкурентоспособности фирмы-продавца.

Кроме того, вопрос определения рыночной стоимости не менее актуален и для строительных организаций, не имеющих своих отделов реализации и вынужденных привлекать к продажам риэлторские фирмы. Не секрет, что риэлторы зачастую занижают реальную стоимость квартир перед застройщиками и дают экспертный анализ намеренно заниженным для того, чтобы продать квартиры без особых усилий (при реализации) или получить большую маржу (в случае выкупа площадей). Отсутствие у строителей объективного инструмента для проведения независимой оценки может повлечь заключение договоров на невыгодных для них условиях и потери части прибыли.

Вместе с тем, в независимой экспертной оценке с применением объективных и достоверных методов нуждаются, в первую очередь, сами покупатели. Каким образом сориентироваться среди широкого предложения на рынке? Как понять, является цена на выбранную квартиру завышенной, или наоборот, необходимо срочно ее покупать, пока цена не выросла? Такие вопросы стоят перед всеми покупателями. Особенно это относится к элитным квартирам, когда дома-аналоги для сравнения подобрать трудно, а в некоторых случаях вообще невозможно. В этом случае затраты на проведение объективной, независимой и достоверной экспертизы с лихвой окупятся правильным выбором квартиры.

1.2 Виды ипотечных рисков при ипотечном кредитовании

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности

Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

При комплексном ипотечном кредитовании страхуются следующие риски:

• жизнь и здоровье заемщика/созаемщика;

• риск повреждения и утраты объекта недвижимости;

• риск утраты права собственности.

При ипотечном страховании при покупке квартиры в строящемся доме, до вступления в право собственности:

• жизнь и здоровье заемщика/созаемщика.

1.3 Порядок и способы предоставления ипотечных займов в России

Порядок предоставления ипотечных займов в России включает в себя следующие этапы[2]:

1) Обращение в Банк за получением консультации по действующим программам ипотечного кредитования.

В ходе первичной консультации специалист отдела ипотечного кредитования рассказывает об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях Банка к предмету залога (квартире, приобретаемой за счет кредитных средств), проведет предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного аннуитетного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемую квартиру и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки).

2) Заполнение заявления-анкеты на получение ипотечного кредита и сбор документов, необходимых для получения кредита.

Список документов, необходимых для рассмотрения Заявления-анкеты на получение ипотечного кредита

3) Рассмотрение Банком кредитной заявки и принятие решения о кредитовании.

4) Выбор квартиры, проверка правоустанавливающих документов, оценка рыночной стоимости (в случае положительного решения Банка о кредитовании).

На данном этапе клиент осуществляет поиск квартиры, отвечающей его требованиям и требованиям Банка. При этом Банк может рекомендовать клиенту обратиться по вопросам подбора квартиры в риэлторские компании, являющиеся партнерами банка в рамках программы ипотечного кредитования.

После положительного результата проверки документов по квартире Банком и страховой компанией, клиент проводит оценку рыночной стоимости квартиры в одной из оценочных компаний, рекомендованных Банком.

5) Личное и имущественное страхование.

Клиент за счет собственных средств до заключения договоров по ипотечной кредитной сделке должен осуществить страхование:

- жизни и потери трудоспособности;

- квартиры от ущерба и повреждения;

- утраты права собственности на приобретаемую квартиру;

- в страховых компаниях, рекомендованных Банком.

6) Проведение ипотечной кредитной сделки.

Подписание кредитного договора.

Подписание договора совместной аренды депозитной ячейки.

Осуществление расчетов по ипотечной кредитной сделке.

Подписание и нотариальное удостоверение договора приобретения квартиры за счет кредитных средств.

Подписание Закладной

Государственная регистрация ипотечной кредитной сделки.

Банк предусматривает возможность проведения расчетов по ипотечной сделке как в безналичной форме, путем перевода денежных средств со счета покупателя (заемщика) на счет продавца, так и в наличной форме с использованием депозитной ячейки.

7) Погашение кредита.

Погашение ипотечного кредита осуществляется заемщиком ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. В случае досрочного частичного погашения кредита пересматривается размер аннуитетного платежа в сторону уменьшения.

1.4 Нормативно - правовая база ипотечного кредитования

Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования:

Федеральный закон № 224-ФЗ от 26 ноября 2008 года «Об увеличении налогового вычета за приобретенное или построенное жилье»;

Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации";

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 387, 855, 935, глава 23).

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "О ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г., 30 декабря 2004г.);

Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2004 года N 218-ФЗ «О кредитных историях»;

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О ипотечных ценных бумагах»;

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ипотечных ценных бумагах»;

Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Федеральный закон от 29 декабря 2004, N 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;

Постановление О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ направлен на совершенствование правового регулирования ипотеки, развитие которой призвано обеспечить формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья.

Федеральным законом предусматривается исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, кредитного или иного договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство.

В Федеральном законе содержатся положения, касающиеся возникновения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение этого земельного участка, либо права аренды такого земельного участка, а также в отношении земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором за счет заемных средств построено или возводится здание или сооружение.

Федеральным законом устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц не только в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение таких или иных жилого дома или квартиры, но и в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Закон РФ "О залоге" устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя. Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения, обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке должен содержать все необходимые реквизиты, а именно:

- наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и

места заключения договора;

- указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

- указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

- описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

- наименование документов, подтверждающих права собственника

на закладываемое имущество;

- указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием

даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

После Указа Президента, который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная регистрационная служба, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики " и Указом Президента "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

- для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц - документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для

определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.

В принятом Законе РФ "О залоге" не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное

время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

C 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс. А с 1 апреля 2005 года - закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья.

Жилищный кодекс, который заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

2.1 Характеристика АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Акционерный коммерческий банк "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" (закрытое акционерное общество), сокращённое наименование АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)", (генеральная лицензия Центрального Банка России на осуществление банковских операций № 2309 от 01.07.1997 г. ) - дочерний банк Bank of China, входящего в число 20 крупнейших банков мира, чья зарубежная филиальная сеть насчитывает свыше 500 отделений более чем в 20 странах.

В 1993 году Bank of China стал одним из первых иностранных банков, открывших дочерний банк в России. За эти годы АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" заслужил репутацию солидного и надежного партнера.

С момента своего открытия АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" предоставляет юридическим и физическим лицам широкий спектр услуг на базе современных технологий и глобальной филиальной сети Bank of China. У нас обслуживаются клиенты из России, Китая и других стран. При этом глубокое знание российского рынка позволяет нам более полно удовлетворять индивидуальные потребности клиентов.

Орган, осуществляющий надзор за деятельностью Банка, - Московское ГТУ Банка России.

АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" не имеет филиалов.

Клиенты АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" получают уникальную возможность осуществлять расчеты с контрагентами из любого населенного пункта Китая внутри одной банковской группы.

Благодаря принадлежности к Bank of China Group, гарантии АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" принимаются в Китае без дополнительного подтверждения со стороны банков из развитых стран.

Зарубежная филиальная сеть Bank of China позволяет существенно упростить расчеты с контрагентами из других стран за счет сокращения числа банков-посредников.

АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" специализируется на осуществлении документарных расчетов по экспортно-импортным операциям между Россией и Китаем. Особенно Банк заинтересован в привлечении региональных внешнеторговых структур и предприятий.

В настоящее время АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" предлагает следующие услуги клиентам:

1) В области документарных операций по импорту и экспорту

- расчеты в форме документарного аккредитива, инкассо, банковской гарантии, торговое финансирование;

- предоставление гарантий и поручительств;

- открытие и ведение паспортов сделок (импорт, экспорт);

- валютный контроль в рамках проводимых операций.

2) В области кредитов

- банк осуществляет кредитование программ, связанных с развитием торгово-экономических связей между Китаем и Россией.

Структура управления АКБ Банк Китая (ЭЛОС) (рис. 2.1).

Управляющий

Рис. 2.1. Структура управления АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

В управлении пассивными операциями участвуют следующие подразделения отделения:

Операционно-кассовый отдел (ОКО) – привлечение вкладов населения, выдача дорожных чеков, пополнение карточных счетов;

Вексельный центр – выдача векселей банка, операции с векселями;

Отдел пластиковых карт – эмиссия карточек;

Расчетно-кассовый отдел (РКО) – платежно-расчетные операции для юридических лиц и предпринимателей;

Отдел управления ресурсами – отдел, анализирующий ресурсную базу и выдающий рекомендации по размещению ресурсов банка в активы.

Последний из перечисленных отделов является ключевым в управлении ресурсами, поскольку ежедневно получает сводную информацию о деятельности банка и может рассчитать и предоставить руководству итоги, прогнозы, рекомендации на основе действующей автоматизированной системы управления банком.

Проанализируем активы банка АКБ Банк Китая (ЭЛОС) в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Анализ активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности за 6 месяцев 2008 года

Активы банка

Сумма, (тыс. руб.)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Первоклассные активы

430552,4

439163,4

1405215

1433319

1503580

283856

Краткосрочные активы

4391635

4479468

4590368

4682175

4911694

4825550

Долгосрочные ссуды

1808320

1844486

1030491

1051101

1102625

1797754

Неликвидные активы

2066652

2107985

2248343

2293310

2405727

2554703

Первоклассные активы имеют тенденцию к росту в сентябре – они составили 0,15% против 0,05% в июле. А в декабре первоклассные активы снизились до 0,03%. (таблица 2.2).

Таблица 2.2

Анализ структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности за 6 месяцев 2008 года.

Активы банка

Структура, (%)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Первоклассные активы

0,05

0,08

0,15

0,14

0,12

0,03

Краткосрочные активы

0,51

0,51

0,49

0,49

0,49

0,51

Долгосрочные ссуды

0,21

0,18

0,13

0,11

0,11

0,19

Неликвидные активы

0,24

0,24

0,22

0,25

0,26

0,27

Самую большую долю имеют краткосрочные активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд – все это обусловило высокий уровень краткосрочных активов в структуре банковских активов.

Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в ноябре до 0,19% в декабре, но не достигают уровня июля.

Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

Рискованностькак критерий качества активов означает потенциальную возможность потерь при их превращении в денежную форму. Степень риска активов зависит от многих факторов, специфичных для определенного их вида. Например, риск ссуды обусловлен финансовым состоянием заемщика, содержанием объекта кредитования, объемом ссуды, порядком выдачи и погашения и т.д. Риск вложения в ценную бумагу зависит от финансовой устойчивости эмитента, механизма выпуска и продажи ценной бумаги, способности котироваться на бирже и т.д.

На рис. 2.2 показаны активы АКБ Банк Китая (ЭЛОС), классифицированные по степени ликвидности в долях от суммы активов.

Рис. 2.2 Анализ структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности (структура, %).

Из рисунка 2.2 очевидно, что первыми по величине в активах являются краткосрочные активы, а вторыми неликвидные. В июне наименьшую долю стали занимать первоклассные активы. Доходность активов как критерий их качества отражает эффективность активов, т.е. способность зарабатывать доход и таким образом создавать источник для развития банка и укрепления его капитальной базы.

По степени доходности активы банка делятся на активы, приносящие доход и активы, не приносящие доход. В таблице 2.3 представлен анализ активов по степени доходности, рассчитан удельный вес каждой из статей активов.

Таблица 2.3

Анализ активов по степени доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Активы банка

Сумма, (тыс. руб.)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Активы, приносящие доход

6199955

6323954

5714539

5828829,78

6114556,73

6623304

Активы, не приносящие доход

2411094

2459316

3653558

3726629,16

3909307,06

2838559

Итого

8611049

8783270

9368097

9555458,94

10023863,79

9461863

Из таблицы 2.4 очевидна тенденция к сокращению доли активов, приносящих доход и увеличению доля активов, не приносящих доход.

Таблица 2.4

Анализ структуры активов по степени доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Активы банка

Структура, (%)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Активы, приносящие доход

72%

72%

61%

61%

61%

70%

Активы, не приносящие доход

28%

28%

39%

39%

39%

30%

Итого

100

100

100

100

100

100

Изобразим графически на рис. 2.3.

Рис.3. Анализ активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени доходности за 6 месяцев 2008 года

На рис. 2.3 показана динамика структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС). Активы, приносящие доход во всех временных периодах превосходят активы, не приносящие доход. Однако, разница между ними немного сократилась. Тем не менее, доля, которую занимают активы приносящие доход, свидетельствует о положительной тенденции в работе банка.

Чем выше доля активов, приносящих доход, тем при прочих равных условиях больше дохода (прибыли) имеет банк, а, следовательно, и больше возможности укрепить свою капитальную базу. А это означает, что банк может сильнее противостоять рискам, которые он на себя взял.

Критерием качества активов может служить и их диверсифицированность, показывающая степень распределения ресурсов банка по разным сферам размещения. Показателями диверсифицированности активов являются: структура активов банка по основным направлениям вложения ресурсов; структура кредитных вложений по объектам и субъектам; структура портфеля ценных бумаг; структура валют, с которыми осуществляет банк валютные операции; структурный состав банков, с которыми данный банк установил корреспондентские, депозитные и кредитные отношения по субъектам и сферам.

Важным фактором, определяющим степень ликвидности банка, является качество его пассивов. Для анализа пассивов банка выделим следующие структурные части собственный капитал и привлеченный капитал. Данные сведены в таблицы 2.5 и 2.6 и проиллюстрированы на рис. 2.4.

Таблица 2.5

Анализ пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Вид

Сумма, (тыс. руб.)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Собственные средства

1549989

1580989

2248343

2293310

2405727

1608517

Привлеченные средства

7061060

7202281

7119754

7262149

7618137

7853346

Итого

8611049

8783270

9368097

9555459

10023864

9461863

Из таблицы 2.5 можно сделать вывод, что собственные средства банка занимают менее 24%, остальную часть занимают привлеченные средства.

Таблица 2.6

Анализ структуры пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Вид

Структура, (%)

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Собственные средства

18%

20%

24%

22%

24%

17%

Привлеченные средства

82%

80%

76%

78%

76%

83%

Итого

100

100

100

100

100

100

На протяжении анализируемого периода привлеченные средства и собственные находятся относительно в стабильном состоянии, нет резких перепадов в структуре пассивов, что свидетельствует об устойчивой работе банка.

Рис 2.4. Динамика структуры пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Доля собственных средств в структуре пассивов составляет 18-24%.

Анализ депозитной базы служит началом в анализе ликвидности банка и поддержании его надежности. Основными факторами, определяющими ликвидность, являются виды привлекаемых депозитов, сроки операций, источники привлеченных средств, стабильность депозитной базы. Вначале рассмотрим динамику объема и структуры привлеченных средств банка.

Выделение привлеченных средств в отдельную часть пассива баланса связано с тем, что они являются основными источниками ресурсов банка и, в свою очередь, состоят из двух разделов: привлеченные средства-брутто (табл. 2.7, П21) и привлеченные средства-нетто (табл. 2.7 П26). По качественному составу привлеченные средства-брутто распределены на следующие группы:

Депозиты, всего

В том числе:

- Счета до востребования

- Срочные депозиты и вклады

- Ценные бумаги

- Кредиты, полученные из других банков

- Средства из системы расчетов

- Прочие кредиторы

К счетам до востребования (онкольным обязательствам) относятся: остатки средств на текущих счетах в инвалюте, остатки средств на счетах предприятий всех форм собственности, средства на текущих счетах бюджетных организаций, средства на текущих счетах граждан-предпринимателей, депозиты физических лиц до востребования, средства инофирм и средства для финансирования капвложений.

К срочным депозитам и вкладам относятся: обращаемые на рынке долговые обязательства, срочные вклады населения, депозиты предприятий и организаций, средства для долгосрочного кредитования.

Группы 2–5 представляют собой привлеченные средства из системы расчетов, ценные бумаги, кредиты, полученные у других банков, и иные средства кредиторов.

Часть средств двух последних групп привлеченных средств-брутто иммобилизуется (табл.2.7, П22) в аналогичные статьи по активу баланса. Поэтому привлеченные средства-брутто включают в себя иммобилизованные ресурсы и фактический остаток привлеченных средств-нетто (табл.2.7, П26). Реальная величина привлеченных средств-нетто определяется путем корректировки общей суммы привлеченных средств-брутто на величину иммобилизации.

На основе описанного качественного распределения привлеченных средств учреждения банка определяются пропорции между счетами, в том числе объем и удельный вес «стержневых» (табл.2.7, П12) депозитов и привлеченных средств-нетто, которые являются реальными ресурсами банка, вложения которых приносят доход.

Таблица 2.7

Динамика объема и структуры привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июль-декабрь 2008 года

Агрегат

Статья и порядок расчета

Тыс. руб.

Удельный вес, (%)

Июль

Декабрь

Июль

Декабрь

П1

Депозиты - всего (П2+П12)

3 750 879

4 278 792

77,7

71,4

П2

Счета до восст. (П3+П4+ П5

+П6+П7+П8+П9+ П10+П11):

3 569 469

1 740 526

74,2

29,0

П3

в инвалюте

0

0

-

-

П4

физ. лиц

3 407 983

1 439 050

65,0

24,0

П5

Гос.предп. и организаций

50 333

66 528

1,0

1,1

П6

Ком.предп. организаций

89 132

178 608

1,7

3,0

П7

Некомм. организаций

8 913

30567

0,2

0,5

П8

предпринимателей-юрид. лиц

-

1 798

-

0,0

П9

граждан-предпринимателей

13 108

23 974

0,3

0,4

П10

инофирм в рублях

0

0

-

-

П11

кап.вложений

0

0

-

-

П12

Срочные (П13+П14+П15+ 18):

181 410

2 538 267

3,5

42,3

П13

Вклады населения

181 410

2 463 47

3,5

41,1

П14

Депозиты предприятий

-

6 593

-

0,1

П15

Долгосрочное кредитование

-

68 326

-

1,1

П16

Долговые обязательства

405 288

198 986

7,7

3,3

П17

Ценные бумаги

0

0

-

-

П18

Кредиты, полученные у др. банков

0

0

-

-

П19

Средства из системы расчетов

340 798

1 253 850

6,5

20,9

П20

Прочие кредиторы

0

0

-

-

П21

Привлеченные средства-брутто - всего (П1+П16+ П17+П19+П20)

4 496 965

5 731 628

91,9

95,6

П22

Сумма иммобилизации - всего (П23+П24+П25)

7394,4

11997,6

2,4

2,4

П23

Средства в расчетах

0

0

-

-

П24

Затраты на капвложения

66 587

125 864

1,3

2,1

П25

Дебиторы

61 344

15 583

1,2

0,3

П26

Привлеченные средства-нетто - всего (П21-П22)

4 489 570

5 719 630

89,5

93,2

За исследуемый период объем привлеченных средств-брутто по данным рис. 2.5 увеличился в 1,27 раза (с 4496965тыс. руб. до 5731628тыс. руб.). Основным источником ресурсов банка в составе привлеченных средств-брутто являются депозиты (табл.2.7, П1), доля которых в течение анализируемого периода составляла примерно 70%. Такое соотношение объясняется спецификой деятельности учреждения банка.

Рис. 2.5. Динамика объема и структуры привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июль-декабрь 2008 года

На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников наблюдается изменение приоритетов: от депозитов до востребования (табл. 2.7, П2) к срочным обязательствам (табл. 2.7, П12). С одной стороны наблюдается тенденция к увеличению объема депозитов на срок (табл. 2.7, П12 – с 3,5% до 42,3%). С другой стороны мы наблюдаем тренд к уменьшению удельного веса и депозитов всего (табл. 2.7, П1 – с 77,7% до 71,4%), и онкольных обязательств (табл. 2.7, П2 – с 74,2% до 29%). Уменьшение удельного веса депозитов до востребования большей частью вызвано снижением вкладов физических лиц (табл. 2.7, П4 – с 65,0% до 24%). Такое снижение объемов пассивной ликвидности не может привести к проблемам с регулированием доходности операций в случае неожиданного изъятия онкольных обязательств и/или неожиданному спросу на кредиты, поскольку большая доля платных источников принадлежит срочным депозитам и вкладам. Банк снизил объемы долговых обязательств (табл.2.9, П16 – с 7,7 млн. руб. до 3,3 млн. руб.).

Сравним соотношение между счетами до востребования и срочными депозитами (табл.2.7): в июле – 74,2 : 3,5, в декабре –29,0:42,3. Эта тенденция свидетельствует о наличии у банка качественного совершенствования структуры платных источников, так как более дорогие (но совершенно предсказуемые по своему поведению во времени) источники могут обеспечить банку оптимальное управление активно-пассивными операциями, а, следовательно, сбалансированную ликвидность по срокам и объемам в активе и пассиве баланса.

В таблице 2.8 проанализируем показатели оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Таблица 2.8

Анализ показателей оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, %

Показатели

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Отклонение +,-(гр.7-р.2)

1

2

3

4

5

6

7

8

Показатели рентабельности активов и капитала

Показатель рентабельности активов

0,14

0,11

0,04

0,05

0,05

0,07

-0,07

Показатель рентабельности капитала

11,7

7,98

4,2

4,3

4,2

6,6

5,1

Показатели структуры доходов и расходов

Показатель структуры доходов

157,2

141

121

121

121

121,7

-35,5

Показатель структуры расходов

63,6

72,6

82,6

82,6

82,6

82,2

18,6

Показатели доходности отдельных видов операций и банка в целом

Показатель чистой процентной маржи

78,7

77,7

76,7

75,7

75,7

80,3

1,6

Показатель чистого спрэда от кредитных операций

164,1

164,1

163,1

162,1

162,1

168

3,9

Как видно из таблицы 2.8, рентабельность активов очень мала – всего 0,07% в декабре. Рентабельность капитала в течение анализируемого периода уменьшается – так, в сентябре она равнялась 4,2% против 11,7% в июле, а в декабре немного возросла - 6,6%.

На рисунке 2.6 покажем динамику коэффициентов.

Рис. 2.6. Динамика показателей оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года.

Показатели структуры доходов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) показывает, что доходы превышают расходы банка в июле 2008 г. примерно в 1,6 раза, в сентябре и декабре – в 1,2 раза.

Показатель структуры расходов показывает, что расходы банка составили в июле 63,6% от доходов банка, в сентябре - 82,6%, а в декабре – 82,2%.

Показатель чистой процентной маржи показывает отношение чистого процентного дохода банка к уплаченным процентам. Он возрастает, что говорит об увеличении кредитной активности банка.

Таким образом, структура привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) претерпела за рассматриваемый период существенные изменения:

На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников произошло изменение приоритетов: от депозитов до востребования к срочным обязательствам.

Уменьшение удельного веса счетов до востребования, т.е. наиболее дешевой, но и наиболее рискованной ресурсной базы банка, которая формируется преимущественно за счет вкладов населения, свидетельствует о том, что банк создает новые технологические процедуры, привлекательные для клиентов, а также о возрастании доверия населения к банку.

Существенное увеличение удельного веса срочных депозитов и вкладов свидетельствует о наличии у банка деятельности по предложению новых банковских продуктов на рынке для привлечения временно свободных денежных средств юридических и физических лиц. Такая тенденция является положительной для банка, поскольку срочные обязательства, благодаря своему стабильному временному горизонту, позволяют банку осуществлять качественный финансовый менеджмент по управлению портфелем банка.

2.2 Программы ипотечного кредитования

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства.

Воспользоваться ипотечной программой АКБ Банк Китая (ЭЛОС) может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат; доход от предпринимательской деятельности; другие доходы.

Воспользовавшись ипотечным кредитом АКБ Банк Китая (ЭЛОС), заемщик сможет:

- сразу переехать в собственную квартиру, оплатив лишь часть ее стоимости;

- надежно и выгодно инвестировать свои сбережения;

- получить квалифицированную помощь на всех стадиях поиска квартиры и заключения сделки;

- получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные Банку проценты.

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) рассматривает заявление в кратчайшие сроки и оказать поддержку на всех этапах поиска квартиры и заключения сделки.

Итак, рассмотрим ипотечную программу банка. Процедура получения кредита АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Первое обращение в Банк (осуществляет Заемщик - обращение на "Горячую линию", заполнение краткой анкеты на сайте Банка или в "Центре ипотечного и потребительского кредитования")

Первое интервью (осуществляют совместно Банк и Заемщик).

Повторная встреча (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

Передача ответственному сотруднику Банка полного пакета документов, необходимых для проведения анализа кредито- и платежеспособности, а также заполненного Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса о возможности выдачи кредита:

- копия паспорта Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (все страницы, включая пустые)

- копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии)

- копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии)

- копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика и его(ее) супруги(супруга)

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака (при наличии);

- копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика и его(ее) супруги(супруга), при наличии)

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии)

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копия трудовой книжки Заемщика и его(ее) супруги(супруга), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии

- справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

- информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (в произвольной форме), резюме (при наличии)

- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии)

- копия трудового договора (при наличии)

При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

Информация об активах Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.)

- копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (автомобиль, яхта и пр.)

- документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки по счетам за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.

- документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг)

Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками по счетам по учету средств предоставленного кредита

Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика

- копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора)

В зависимости от индивидуальных характеристик Заемщика его (ее) супруги (супруга) данный список может быть сокращен/расширен.

Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале

- копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании

- копии документов, подтверждающих приобретение акций компании (если применимо)

- копии документов, подтверждающих осуществление расчетов за приобретенные акции (если применимо)

- копия свидетельства налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании

- копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды

- копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды

- выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение Кредита на срок не более одного календарного месяца

- справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2)

- копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора)

- копии договоров аренды офисных, складских, производственных помещений

- копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами

- копии лицензий, сертификатов, патентов, заверенные подписью руководителя компании и печатью компании

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют:

- копия свидетельства о регистрации предпринимателя

- необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью

- налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД

- патент на текущий год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально)

- документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды

- выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев

- книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа

- при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода.

Таблица 2.9

Кредитование покупки жилья (вторичный рынок) в АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Процентная ставка (% годовые, валюта)

10,5-11,5

Процентная ставка (% годовые, рубли)

15

Срок кредитования (годы)

10-20

Сумма кредита (тыс.$)

в Москве

10 - 500

в Подмосковье

10 - 500

Собственные средства заемщика %

От 15

Обеспечение

Приобретаемая недвижимость

Наличие поручителей

Нет

Кто может получить кредит

Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.

Подтверждение платежеспособности

Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

Таблица 2.10

Кредитование на этапе строительства (первичный рынок) в АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Процентная ставка[3] (% годовые, валюта)

12,5 - 13,5

Процентная ставка (% годовые, рубли)

17

Срок кредитования (годы)

10-20

Сумма кредита (тыс.$)

в Москве

10-500

в Подмосковье

10-500

Собственные средства заемщика %

От 15

Обеспечение

Залог прав требования по инвестиционному договору

Наличие поручителей

Да

Кто может получить кредит

Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.

Подтверждение платежеспособности

Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынка, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

Рассмотрим характеристики этих программ, их основные отличия.

При покупке недвижимости на вторичном рынке существует следующие виды кредитов:

- «Кредит по госцене» (валюта кредита – рубли РФ, на приобретение квартиры в Москве и Московской области, необходимо иметь постоянный источник доходов, письменно подтвержденные работодателем, обязательное оформление пакета страховых услуг, сумма кредита - до 70% от стоимости приобретаемого жилья, процентная ставка - 15% годовых в рублях);

- «Базовый» (предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в г. Москве или ближайшем Подмосковье, процентная ставка – 10,5% - 12 % годовых).

При улучшение жилищных условий действуют следующие виды кредитов:

- «Обмен базовый» (приобретение квартиры на вторичном рынке в городе Москва или ближайшем Подмосковье с последующей продажей "старого" жилья, сумма кредита – до 100% от стоимости, минимальная величина кредита 10 000 долларов США, процентная ставка 11,5-18% в зависимости от первоначальной суммы).

При покупке загородного жилья разработан ипотечный кредит «Коттедж». Кредит выдается на приобретение жилых домов в Подмосковье, сумма кредита – до 70% от стоимости приобретаемого дома, оговаривается минимальная сумма кредита - 10 000 долларов США, процентная ставка – 15-18% годовых, технология предоставления кредита разрабатывается в индивидуальном порядке.

Программа для молодоженов предусматривает наличие ипотечного кредита «Молодая семья». Кредит предоставляется молодым семьям на приобретение квартиры на вторичном рынке в городе Москва или ближайшем Подмосковье. Сумма кредита – до 90% от стоимости приобретаемого жилья (минимум 10 000 долларов США). Процентная ставка – 14% годовых. Условием предоставления кредита является дополнительное обеспечение – поручительство родителей с обеих сторон. Соответствие данных о доходах, предоставляемых в банк и в налоговую инспекцию, не является обязательным.

Для покупки недвижимости на первичной рынке существует два вида ипотечных кредитов:

- «Инвест 1» (на приобретение квартиры в строящемся доме в городе Москва или ближайшем Подмосковье, сумма кредита – до 70%, минимальная величина 10 000 долларов США, процентная ставка 12,5-18% годовых в зависимости от момента оформления права собственности, соответствие данных о доходах не является обязательным);

- «Инвест 2» (на приобретение квартиры в строящемся доме сумма кредита – до 70%, минимум 10 000 долларов, процентная ставка 10,5-16% в зависимости от времени оформления права собственности, доход заемщика должен быть подтвержден).

Специальные программы «Молодая семья» новый продукт, он появился в услугах банка в 2003 году. И пока не завоевал ранок ипотечного кредитования. У него также есть недостаток, это необходимость дополнительного обеспечения – поручительство родителей с обеих сторон, что увеличивает количество собираемых документов. Но в 2008 году наблюдается значительное увеличение выданных кредитов.

«Кредит по госцене» - это кредит, выдаваемый в рублях, единственный во многочисленных программах АКБ Банк Китая (ЭЛОС). Такое кредитование не пользуется спросом у заемщиков.

Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2007 году АКБ Банк Китая (ЭЛОС) вошел в число 50-ти «самых потребительских» банков России.

Проведем анализ ипотечного кредитования за 6 месяцев 2008 года.

Таблица 2.11

Ипотечные кредиты АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Показатель

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

Количество выданных ипотечных кредитов, шт

427

431

540

561

670

720

Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.

207,2

243,5

368,2

437,6

490,3

587,6

Средняя величина кредита, тыс.руб

485,2

560,8

681,9

710,5

770,5

816,1

Из таблицы 2.11 видно, что за анализируемый период количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась. Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Рис. 2.7 Динамика количества выдаваемых ипотечных кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Из графика (рис. 2.7) видна положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.

Рис. 2.8. Динамика общей суммы выдаваемых ипотечных кредитов

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Из графика (рис. 2.8) видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, это говорит о стабилизации макроэкономических параметров, таких как инфляция и повышение уровня жизни населения.

Рис. 2.9. Динамика средней суммы одного ипотечных кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Также наблюдается положительная тенденция в динамике средней суммы одного ипотечного кредита АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года.

Общая сумма ипотечных кредитов, выданных АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июнь 2008 года составила 587,9 млн. рублей, что в 1,6 раза превысило АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за март 2008 года - 368,2 млн. рублей. В июле году Банком в общей сложности заключено 720 ипотечных договоров. Клиентами было приобретено 185 квартир.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1 Проблемы и перспективы ипотеки в РФ

Осень 2008 года на финансовом рынке России богата событиями, связанными с экономическим кризисом. Правительство РФ принимает меры поддержки банковского сектора и российской ипотеки.

Несмотря на то что более 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо[4]. В противном случае людей придется выселять на улицу. Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье. Пустующие помещения город мог бы предоставлять в краткосрочный наем. Производство обращения взыскания — процедура достаточно длительная (от шести месяцев до двух лет), и городская администрация, уведомленная о готовящихся исках к должникам, успеет принять решение о выделении для них необходимого количества квартир.

Особенно актуальным этот вопрос стал в последнее время, когда в стране отмечается снижение доходов граждан и ожидается в связи с этим рост неплатежей со стороны заемщиков. Если предпринимаемые Правительством РФ или банками меры по реструктуризации долга таких заемщиков не дадут положительного эффекта, то придется прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет залога. В этом случае и понадобится переселенческий (или, как указано в Жилищном кодексе РФ, маневренный) фонд, предназначенный для временного проживания граждан, утративших жилье в результате обращения на него взыскания.

Что касается роста безработицы, то по предварительным сведениям Минсоцразвития пока этот показатель находится в пределах нормы; паники на рынке не наблюдается, и говорить о резком увеличении количества безработных или снижении зарплат преждевременно. Более существенное влияние на уменьшение числа ипотечных заемщиков окажет, скорее всего, сокращение банками ипотечных программ и повышение процентных ставок по кредитам, а также ужесточение требований к самим заемщикам. В то же время, несмотря на все возникшие трудности, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2008 г. ожидается не ниже уровня 2007 г. В 2009 г. вряд ли возможно большое оживление на ипотечном рынке, в связи с чем не изменится и количество ипотечных должников по сравнению с концом 2008 г.

Следует отметить, что в 2006 г. было совершено четыре сделки секьюритизации ипотечных активов, в 2007 г. — шесть, в 2008 г. — пять, из которых только по одной ипотечные ценные бумаги выкупил оригинатор (банк, выдавший ипотечный кредит). Большинство из них имело трансграничную секьюритизацию, две проведены на территории России. Среди успешно завершенных можно назвать и сделку Европейского трастового банка на сумму 3,3 млрд руб.

Всего же за эти годы секьюритизировано ипотечных активов на сумму свыше 2 млрд долл. Потенциал в этой сфере значителен. Если судить по размерам задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2008 г., которая составляла 974,5 млрд руб., то можно вести речь о более 200 потенциальных сделках.

В целом к настоящему времени удалось сделать немало. Внесены необходимые изменения в законы и подзаконные акты, регулирующие вопросы выдачи закладных и размещения ипотечных ценных бумаг. В частности, в третьем чтении приняты поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся депозитарного учета закладных и иных положений обращения ценной бумаги. Предлагаемые поправки позволят сократить время на рефинансирование, усилить контроль над передачей прав по закладным, повысить качество экспертизы закладной, решить вопрос одновременной регистрации погашения одной и открытия другой ипотеки при перекредитовании заемщика и другие не менее важные изменения.

Внесены поправки в Стандарты эмиссии ценных бумаг, Положение о спецдепозитарии и Правила ведения реестра ипотечного покрытия. Разработан проект Федерального закона «О секьюритизации» с определением статуса специального ипотечного агента, с указанием отдельных блокированных счетов по типу счета-эскроу и т. д. Подготовлены поправки в Налоговый кодекс, в Закон «Об ипотеке», в Закон «О долевом строительстве». Однако предстоит сделать еще многое, и работа в этом направлении продолжается.

К сожалению, приходится констатировать, что рынок ипотечных ценных бумаг в России не развит. Одной из важных задач является разработка механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. Если в ближайшее время удастся решить эту проблему, тогда можно уверенно сказать, что ипотека в России есть и она доступна практически каждому гражданину.

Схема рефинансирования в принципе отлажена достаточно четко. Однако есть ряд моментов, над которыми необходимо работать. Если говорить о программе рефинансирования, внедренной АИЖК, то имеет смысл подумать о перечне тех сведений, которые вносят в Единую информационную систему при продаже закладных. Количество такой информации иногда является избыточным и увеличивает число возможных ошибок при вводе данных. А это в свою очередь сказывается на решении о выкупе, несмотря на то что сама сделка и документы по ней могут быть оформлены в соответствии с законом и требованиями АИЖК. После исправления ошибок процедура выкупа начинается сначала, что не эффективно и не способствует быстрому обороту закладных, а также снижает заинтересованность в развитии ипотечного кредитования.

Необходимо продолжить работу с депозитарием АИЖК по вопросу увеличения количества закладных, принимаемых на хранение. Сегодня оно, если я не ошибаюсь, ограничено 50 закладными от одного поставщика в день, в результате чего сделка по рефинансированию может растянуться на несколько дней.

Можно было бы подумать и над вопросом об упрощении процедуры проверки предоставляемых документов и ограничиться проверкой только закладной, поскольку по закону она имеет приоритет над договорами и является самостоятельным инструментом. Надеюсь, что предложенные нашим комитетом поправки в Закон «Об ипотеке», которые уже прошли третье чтение в Государственной думе, будут приняты. Тогда договоры будут прекращать или приостанавливать свое действие с момента выдачи закладной, а ее роль станет главенствующей.

Учитывая, что все, кто работал по Стандартам АИЖК, выдавал кредиты по ставкам, граничащим с уровнем инфляции, то в невыгодных условиях окажется большинство кредитных организаций. Отражение банками убытков на своих балансах может сыграть для них негативную роль, поскольку кредитные учреждения находятся под жестким контролем Банка России. Чтобы избежать убытков, предлагается по закладным, выданным до 15 сентября 2008 года, вернуться к прежнему порядку выкупа, то есть по остатку задолженности (без дисконта), благо что для этого АИЖК выделяются средства, а по остальным закладным организовать работу по выкупу, исходя из новых требований.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2003 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2005 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 23.05.2008 № 50 «Об утверждении методики определения средней рыночной стоимости и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья», предназначенной для определения Министерством регионального развития Российской Федерации размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации, норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации

Определяемые размеры стоимости применяются при реализации мероприятий и федеральных программ (подпрограмм), утверждаемых федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Порядок определения размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации включает в себя 4 этапа:

На первом этапе осуществляется обработка отчетной информации Федеральной службы государственной статистики об уровне цен на рынке жилья (форма N 1-РЖ "Сведения об уровне цен на рынке жилья") и стоимости строительства (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов"). Полученная информация анализируется и при необходимости уточняется с Росстатом.

При анализе информации производится сравнение следующих параметров:

- цен на рынке жилья и стоимости строительства по субъектам Российской Федерации в отчетном квартале по сравнению с предыдущими кварталами;

- квартального изменения цен на рынке жилья и стоимости строительства в среднем по Российской Федерации по сравнению с изменением аналогичных показателей в субъектах Российской Федерации.

Кроме того, определяется процентная разница между средней ценой на рынке первичного жилья и стоимостью строительства по субъектам Российской Федерации. В случае, если данная разница составляет более 25 - 40 процентов, проводится сравнение соответствующих данных предыдущих отчетных кварталов.

На втором этапе на основе информации Росстата с учетом прогнозируемой инфляции определяется расчетный показатель стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации.

В случае, если за отчетный период информация Росстата, необходимая для расчета РПС по субъекту Российской Федерации, отсутствует или ее недостаточно, при расчете используется информация по предыдущему кварталу с учетом прогнозируемой инфляции за соответствующий период времени или имеющиеся данные о ценах по другим типам жилья.

На третьем этапе определяется размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации на основании следующих данных:

- расчетного показателя стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации (РПС);

- информации органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- результатов анализа информации Росстата по соответствующему субъекту Российской Федерации;

- особенностей формирования статистической отчетности в формах N 1-РЖ и С-1 Росстата.

На четвертом этапе на основании размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации и численности населения (данные Росстата) определяется средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.

Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации определяется 1 раз в полугодие

Проблема определения реальной рыночной стоимости жилья является одной из актуальнейших на рынке недвижимости.

Даже незначительные неточности в расчетах могут привести к существенным ошибкам в ценовой политике фирм, реализующих вновь построенное жилье. Ошибки могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону. Если ошибка произошла в меньшую сторону, за ней могут следовать значительные финансовые потери. Если цена оказалась наоборот завышенной, это создает негативный имидж объекта, и как следствие, возможен отток клиентов к конкурентам, а также снижение доверия потенциальных покупателей к фирме-продавцу и вторичное уменьшение числа клиентов.

Поэтому выработка грамотной и правильной ценовой политики, основанной на объективных методиках оценки рыночной стоимости – одна из важнейших составляющих конкурентоспособности фирмы-продавца.

Кроме того, вопрос определения рыночной стоимости не менее актуален и для строительных организаций, не имеющих своих отделов реализации и вынужденных привлекать к продажам риэлторские фирмы. Не секрет, что риэлторы зачастую занижают реальную стоимость квартир перед застройщиками и дают экспертный анализ намеренно заниженным для того, чтобы продать квартиры без особых усилий (при реализации) или получить большую маржу (в случае выкупа площадей). Отсутствие у строителей объективного инструмента для проведения независимой оценки может повлечь заключение договоров на невыгодных для них условиях и потери части прибыли.

Вместе с тем, в независимой экспертной оценке с применением объективных и достоверных методов нуждаются, в первую очередь, сами покупатели. Каким образом сориентироваться среди широкого предложения на рынке? Как понять, является цена на выбранную квартиру завышенной, или наоборот, необходимо срочно ее покупать, пока цена не выросла? Такие вопросы стоят перед всеми покупателями. Особенно это относится к элитным квартирам, когда дома-аналоги для сравнения подобрать трудно, а в некоторых случаях вообще невозможно. В этом случае затраты на проведение объективной, независимой и достоверной экспертизы с лихвой окупятся правильным выбором квартиры.

На сегодняшний день наиболее распространенными методами оценки стоимости жилья являются: экспертный (грешащий субъективизмом), статистический (требующий достаточного числа аналогов), квалиметрический (допускающий ошибки из-за использования в расчетах коэффициентов весомости параметров), определение индексов стоимости и некоторые другие или их сочетание. Поскольку при определении стоимости квартир достаточно велико количество ценообразующих факторов, все эти методы дают слишком большие погрешности.

Иногда они могут успешно применяться для оценки типового жилья, однако для оценки элитного жилья, строящегося по индивидуальным проектам, требуются иные методы

Классический метод оценки вторичного жилья два этапа.

На первом этапе определяется средняя стоимость однотипных проданных квартир за последние 2-3 месяца. При этом берется реальная цена квартиры, за которую она была продана, а не за сколько ее пытались продать. Для определения средней стоимости не обязательно производить осмотр квартиры, а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья.

На втором этапе изучаются факторы, снижающие, либо повышающие стоимость конкретной квартиры. Учет конкретных обстоятельств позволяет более точно определить цену жилья и приблизить ее к реальной, снизив таким образом материальные и моральные затраты на поиск покупателя.

Здесь важно заметить, что реальные затраты на поиск покупателя являются как бы проблемой агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако моральные издержки процесса продажи при не верно определенной стоимости квартиры несет клиент, так как бесконечные и без результативные посещения квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказывается на семейном климате.

Определить конкретные факторы, снижающие, либо повышающие стоимость вашего жилья невозможно без детального осмотра квартиры, а также изучения обстановки, окружающей квартиру и дом. Зачастую риэлтеры фирм недвижимости пытаются продавать квартиры, не заходя в них, мотивируя это своим высоким профессионализмом. Такой подход отражает в первую очередь леность агента, а не его профессионализм, так как нельзя эффективно работать с товаром, не видя его хоть раз в лицо.

К основным факторам, изменяющим стоимость однотипного жилья в ту, либо иную сторону, можно отнести следующие:

- год постройки и расположение дома относительно транспортных коммуникаций;

- близость необходимой инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, больницы и пр.);

- экологическая обстановка;

- этажность (первый и последние этажи на 20-30 тыс. руб. дешевле, чем средние);

- отсутствие лоджии (балкона) снижает цену квартиры на 20-30 тыс. руб.;

- техническое состояние квартиры (наличие ремонта, металлическая дверь, тамбур, остекление лоджии);

- особенность планировки и площадь кухни. Лучше ценятся квартиры с кухней большей площади даже если жилая площадь при этом будет меньше;

- состояние подъезда, категория проживающих в нем людей. Наличие соседей-наркоманов или пьяниц зачастую вообще отпугивает покупателя от покупки данной квартиры;

- продажа квартиры без подбора или с подбором жилья. Чистая продажа повышает стоимость жилья на 5-15 тыс. руб.;

- возможности покупателя - покупается квартира немедленно, либо покупатель планирует ее выкупить через определенный срок.

Развитие направления ипотечного кредитования в нашей стране набирает темпы. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации российских банков, емкость рынка ипотечного кредитования составляет не менее $50 млрд.

Стабильно растет число банков, осваивающих данное направление. И хотя их ипотечные программы пока существенно различаются по уровню привлекательности, уже явно проглядывается общая тенденция – кредиты становятся дешевле и длиннее. В свою очередь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и ипотечного законодательства, которые стоят в планах Министерства финансов и Министерства экономического развития РФ должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2010 году, ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов.

Как и все специализированные виды банковской деятельности, организация ипотечного кредитования в банке требует решения таких вопросов, как выбор эффективной операционной модели, методов поддержки и ведения бизнес-процессов, а также соответствующей информационной инфраструктуры - специальных средств автоматизации. Рассмотрим некоторые новые информационные технологии:

1. Центр Финансовых Технологий предлагает банкам специализированное программное решение «ЦФТ-Ипотека», предназначенное для комплексной автоматизации направления ипотечного кредитования в территориально распределенном банке. Предлагаемое решение обеспечивает комплексную автоматизацию полного цикла бизнес-процессов ипотечного кредитования: от оформления заявок, проведения предварительной квалификации потенциального заемщика и заключения сделки до момента погашения кредита включительно.

Решение разработано в результате тесного сотрудничества с ведущими специализированными ипотечными банками России и полностью соответствует высоким стандартам качества автоматизации современного банковского бизнеса. В настоящее время более 40% ипотечных кредитов в РФ выдается банками, использующими технологическое решение ЦФТ.

3.2 Развитие ипотечного кредитования в АКБ Банк Китая(ЭЛОС)

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России:

1. Ограниченное предложение жилья (для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен).

2. Низкая платежеспособность населения (в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей);

3. «Серые» доходы (невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами);

4. Высокие процентные ставки (отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях)

5. Выселение в случае неплатежа (из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности)

6. Отсутствие ипотечного страхования (ипотечное страхование позволит снизить первоначальный взнос)

Перспективы развития ипотечного рынка в России в ближайшее время следующие.

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время.

Основу правовой базы ипотечного кредитования в настоящее время составляют такие законодательные акты как Гражданский кодекс Российской Федерации, законы “О залоге” от 29 мая 1992 года, “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним” от 21 июля 1997 года и, наконец, Федеральный закон “Об ипотеке” (залоге недвижимости), принятый в 1998 году.

С принятием перечисленных законов ситуация в этой сфере в корне изменилась. Однако их детальное изучение, и, в особенности, правоприменительная практика говорят о том, что на сегодняшний день ипотечные отношения остаются не полностью урегулированными. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства, оно не лишено определенных несоответствий.

Так, например, не получили достаточной проработки процессуальные нормы о порядке проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества в соответствии с судебными решениями. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договоров об ипотеке.

Существуют определенные противоречия между Конституцией Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище, и принципом ипотеки, согласно которому неплательщик теряет заложенное жилье даже в том случае если оно - единственное.

На сегодняшний день приоритетные направления совершенствования законодательной базы ипотечного кредитования связаны с обеспечением правовой целостности таких системообразующих законов, как Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “О кредитных потребительских кооперативах граждан”, “О товариществах собственников жилья”, “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Это ставит серьезные задачи перед законодателями, успешному решению которых, несомненно, способствуют и такие широкие обсуждения как сегодняшний “круглый стол”.

В 2008 году произошло снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке ипотеки обязательно появятся новые кредитные продукты, он будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Перспективы ипотечного рынка, по оценкам экспертов, 3 млн. российских семей в ближайшие 2 года могут улучшить свои жилищные условия, взяв ипотечный кредит на сумму 300-400 тыс. рублей и приобретя на них дополнительно 30 кв.м. жилья.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

- создание правовой основы рынка жилья;

- увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

- увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

- увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Предлагаются следующие мероприятия:

1. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае коммерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными значениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение дополнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

3. Банк должен определять потребность в ликвидных средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидности банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кредит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

При этом в управлении активами банку следует обратить внимание на следующие моменты в управлении кредитным портфелем необходимо:

Контролировать размещение кредитных вложений по степени их риска, форм обеспечения возврата ссуд, уровню доходности. Кредитные вложения банка можно классифицировать с учетом ряда критериев (уровень кредитоспособности клиента, форма обеспечения возврата кредита, возможность страхования ссуд, оценка надежности кредита экономистом банка и др.) Доля каждой группы кредитов в общей сумме кредитных вложений коммерческого банка и ее изменение служат основой для прогнозирования уровня коэффициента ликвидности, показывают возможности продолжения прежней кредитной политики банка или необходимость ее изменения. Группировка ссуд по отдельным заемщикам, позволяет ежедневно контролировать уровень коэффициентов ликвидности и прибыльности и анализировать возможности дальнейшей выдачи крупных кредитов самостоятельно банком или путем участия в банковских консорциумах;

Проводить анализ размещения кредитов по срокам их погашения, осуществляемое путем группировки остатков задолженности по ссудным счетам с учетом срочных обязательств или оборачиваемости кредитов на шесть групп (до 1 мес.; от 1 до 3 мес.; от 3 до 6 мес.; от б до 12 мес.; от 1 до 3 лет: свыше 3 лет), которое служит основой для прогнозирования уровня текущей ликвидности баланса банка, раскрытия «узких» мест в его кредитной политике;

Проводить анализ размещения кредитов по срокам на основе базы данных. В частности, разработать метод анализа предстоящего погашения и предстоящей выдачи кредитов в ближайшие 30 дней по отдельным клиентам и видам ссуд (на основе кредитных договоров и оборачиваемости кредитов), который позволяет контролировать высвобождение ресурсов или возникновение потребности в них. Такой анализ можно делать ежедневно, а также с учетом данных кредитных договоров, находящихся на стадии проработки. Результаты анализа могут использоваться коммерческими банками для оперативного решения вопросов по покупке или продаже ресурсов. Такой анализ раскрывает глубинные, скрытые процессы, выявляет те тенденции, которые при прочих неизменных обстоятельствах могут вызывать падение уровня ликвидности и платежеспособности коммерческого банка, дает возможность предупредить эти последствия путем внесения корректив в политику банка.

Тщательнее изучать кредитоспособность заемщиков;

Ограничить размер кредита, предоставляемого одному заемщику частью собственных средств;

Выдавать кредиты возможно большему числу клиентов при сохранении общего объема кредитования;

Повысить возвратность кредитов, в том числе за счет более надежного обеспечения;

Принять меры по взысканию просроченной ссудной задолженности и начисленных процентов за пользование кредитами;

Применять методы анализа группы расчетных счетов клиентов и интенсивности платежного оборота по корреспондентскому счету банка. Результаты такого анализа служат основой для аргументированной перегруппировки активов баланса банка.

Изменить структуру активов, т.е. увеличить долю рисковых активов за счет достаточной выдачи кредитов; расчистки баланса путем выделения на самостоятельный баланс отдельных видов деятельности; уменьшить долю собственных средств и т.п.

Работать над контролем риска операций. При этом необходимо помнить, что срочные меры, предпринимаемые кредитными институтами для поддержания своей ликвидности и платежеспособности, как правило, связаны с ростом расходов банка и сокращением их прибыли. Управление рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка снижает возможные убытки банков, создает прочную основу для их деятельности в будущем. Система управления рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка ориентируется на требования Национального банка страны о соблюдении коммерческими банками установленных норм ликвидности и платежеспособности. Для распознавания рисков несбалансированности ликвидности баланса и неплатежеспособности коммерческого банка требуется создание специальной системы ежедневного контроля за уровнем приведенных выше показателей ликвидности, анализа факторов, влияющих на их изменение. Для этого целесообразно создание базы данных, позволяющей оперативно получать всю необходимую информацию для выполнения аналитической работы, на основе которой будет формироваться политика банка. В качестве источников для формирования базы данных нами рассматриваются заключенные и прорабатываемые кредитные и депозитные договора, договора о займах у других банков, сведения о потребности в кредите под товары отгруженные, срок оплаты которых не наступил, ежедневная сводка оборотов остатков по балансовым счетам, ежедневная ведомость остатков по лицевым счетам, сведения по внебалансовым счетам, сведения об оборачиваемости кредитов и т.п.

В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

существующей квартиры, являющейся объектом залога;

строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

неплатежеспособности клиента.

На основе указанных основных тенденций развития рынка разработаем стратегию ипотечного кредитования в АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

На сегодняшний день очевидна нехватка долгосрочных пассивов. В формировании ресурсной базы вклады населения становятся все более существенным источником долгосрочных привлеченных средств. Однако инвестиционные проекты, предусматривающие создание новых мощностей и реконструкцию имеющихся, требуют существенно больших сроков инвестирования. Ресурсов же, привлеченных кредитными организациями в области на срок свыше трех лет, всего 7% от общего объема или 883 млн. рублей в абсолютной сумме.

Поэтому предлагаем изыскивать возможные пути по увеличению ресурсной базы. Необходимо оказывать услуги населению на более доступном и понятном уровне, то есть проводить рекламу таким образом, что бы информация о возможных условия вклада и других преимуществах вложения денег была доступна большому количеству людей.

Под расширением сферы услуг понимается увеличение количества предлагаемых ипотечных кредитов. В АКБ Банк Китая (ЭЛОС) нет кредитования на нулевом уровне строительства.

Так как по закону ипотечный кредит на нулевом цикле и не может быть оформлен. Основа для этого — свидетельство на право собственности на квартиру. А оно может появиться только после того, как инвестиционный цикл завершен — когда дом не только построен и сдан госприемке, но и официально оформлен в собственность жильцов.

Предположим, что предпринятые меры повлекли за собой следующее изменение показателей функционирования банка:

1. Кассовые остатки уменьшились на 8 000 тыс. руб., соответственно увеличились Долгосрочные кредиты на эту сумму;

2. Снизим значение статьи прочие активы (в нее входят дебиторская задолженность, расчеты с филиалами и т.д.) на 300 000 тыс. руб. и увеличим среднесрочные кредиты на эту сумму;

3. В результате успешного маркетинга, увеличится объем привлеченных средств. Например, размер депозитов до востребования на 100 000 тыс. руб.;

4. Полученные средства направлены на высокодоходные операции с ценными бумагами, тем самым, увеличивая доходность функционирования отделения.

Для оценки эффективности предложенных мер, рассчитаем, как изменятся показатели финансовой устойчивости АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Таблица 3.1

Показатели ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) после принятия разработанных мер

Показатели

Декабрь 2008

Прогнозные значения декабрь 2009

Изменение, +,-

Ликвидные активы (текущие), тыс.руб

1020422

1320422

+300000

Обязательства до востребования и на срок до 30 дней, тыс. руб.

3640000

3940000

+300000

Высоколиквидные активы, тыс.руб

630753

530753

-100000

Обязательства до востребования, тыс. руб.

3401530

3501530

+100000

Долгосрочные кредиты, тыс.руб

3560000

3660000

+100000

Собственный капитал +Долгосрочные обязательства, тыс. руб.

3556000

3556000

-

Суммарные активы за вычетом обязательных резервов, тыс. руб.

9072194

9082194

+100000

Показатель текущей ликвидности, %

28,0

33,5

5,5

Норматив, не менее

50

50

Показатель мгновенной ликвидности, %

18,5

15,1

-3,4

Минимально допустимое значение норматива, %

15

15

Показатель долгосрочной ликвидности, %

100,1

102,9

+0,6

Норматив, не более, %

120

120

Показатель общей ликвидности, %

11,2

14,5

3,3

Минимально допустимое значение норматива, %

20

20

На рисунке 3.1 покажем, как изменились показатели ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

Рис. 3.1 Показатель текущей ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

В результате принятых мер, показатель текущей ликвидности увеличился на 5,5% и составил 33,5%, что показывает положительную тенденцию показателя, но не удовлетворяет нормативному значению не менее 50%, следовательно, рекомендации эффективны, но банку необходимо и далее работать в это направлении.

Показатель мгновенной ликвидности, в результате принятых мер снизился на 3,4%. Его новое значение составило 15,1% при нормативе 15%. Таким образом, показатель мгновенной ликвидности также находится на границе нормы. Таким образом, можно утверждать, что банк способен в полной мере за счет высоколиквидных средств покрыть перед клиентами обязательства до востребования. При этом можно сказать, что увеличилась доходность банка, следовательно, рекомендации правильны.

Норматив долгосрочной ликвидности увеличился на 2,8%. Однако, значение показателя свидетельствует о том, что банку можно еще дальше изменять показатели, так как показатель долгосрочной ликвидности не достиг нормативного уровня 120 %.

Механизм кредитования может быть следующим. Потенциальный покупатель оплачивает 30% стоимости строящейся квартиры, а недостающие 70% АКБ Банк Китая (ЭЛОС) выдает ему в виде обычного коммерческого кредита. После того как дом построен и появляется свидетельство на право собственности на квартиру, кредит переоформляется в ипотечный, после чего он может быть превращен в закладную.

Для застройщика квартира, которая профинансирована по такой схеме, ничем не отличается от проданной за «живые» деньги на нулевом цикле. Для конечного заемщика процедура осложняется лишь дополнительным двойным оформлением документов, а по сути речь для него изначально идет об ипотечном кредитовании. И то же свидетельство на право собственности на жилье он получает только после того, как полностью рассчитается с банком.

Следующей мерой может быть более полное сотрудничество со строительными организациями. Это позволит решить основные трудности развития ипотеки, как показал анализ, связаны в первую очередь со спецификой столичного строительного рынка.

Главная его особенность — подавляющее большинство квартир продается на стадии нулевого цикла. Строители поэтому, едва вырыв котлован, уже начинают получать «живые» деньги. Вполне естественно, что у них нет мотивированного интереса заниматься ипотечным кредитованием.

В таких условиях реальную стратегию ипотечного кредитования в Москве можно сформировать только на основе механизма, который бы учитывал интересы всех участников: город, банк, и, главное, застройщиков, которые определяют финансовую политику на инвестиционной фазе строительства.

Таким образом, предложенный способ решает две проблемы: снижение цены на квартиры, а это положительно влияет на количество выдаваемых кредитов. И увеличение спроса на недвижимость, это даст дополнительный стимул строительным организациям.

Предложенные меры повысят количество выдаваемых кредитов, что должно положительно сказаться на работе АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

Произведем расчет эффективности предложенных мер.

В результате предложенных мер увеличится количество выдаваемых кредитов на 20 %, так как в июне 2008 года выдано 720 кредитов, то в июле 2009 году планируется выдать 870 кредитов.

Средняя величина кредитов также увеличится в силу повышения уровня цен (инфляция) на 10% (оценка специалистов).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим

субъектам и населению и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения, слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Предлагаются следующие мероприятия:

1. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае коммерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными значениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение дополнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

3. Банк должен определять потребность в ликвидных средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидности банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кредит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.)

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Указ Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г. № 1182

Антикризисное управление предприятиями и банками: Учеб.- практ. пособие. – М.: Дело, 2008 – 721 с.

Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент – М.: Инфра-М, 2005 – 123 с.

Белотелова Н. П., Белотелова Ж. С. Деньги. Кредит. Банки. Издательский дом Дашков и К – 2008 – 484 с.

Белоглазова Г. Н., Кроливецкая Л. П. Банковское дело. ред., Финансы и статистика, 2008 – 591 с.

Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2007

Ендовицкий Д. А., Бочарова И. В. А нализ и оценка кредитоспособности заемщика. КноРус, 2008 – 264 с.

Жуков Н. Д., Эриашвили Н. Д. Банковское дело. Ред., ЮНИТИ, 2008 – 654 с.

Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана. 2007

Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2006.

Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг, 2008, №3.

Кроливецкая Л. П., Тихомирова Е. В. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. КноРус, 2009 – 278 с.

Кузнецова Е. И. Деньги, кредит, банки. ЮНИТИ – 2007 – 527 с.

Лаврушин О. И. Банковские операции. ред., КноРус, 2009 – 381 с.

Лаврушин О. И., Валенцева Н. И.Банковские риски. Ред., КноРус, 2008 – 232 с.

Лаврушин О.И. Банковское дело. – М., "Финансы и статистика", 2007.

Лаврушин О. И.Банковское дело. Ред., КноРус, 2008 – 768 с.

Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2007

Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. – М.: Экономика, 2005

Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2007

Покопцева Екатерина. «Ипотека. Очень приятно!». Изд-во: РОССМЕДИА ФЕРЛАГ, 2005 – 128с.

Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2003

Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер Принт, 2007

Тавасиев А. М. Банковское дело. Управление кредитной организацией. Издательский дом Дашков и К, 2009 – 667 с.

Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7.

Челноков В. А.Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство. Высшая школа (Москва), 2008 – 290 с.

Чуланова Г. Ю. Деньги. Кредит. Банки: учебно-методическое пособие. СПбИВЭСЭП, СПб им. Бобкова филиал РТА, Изд-во Знание – 2008 – 62 с.

Шестаков А. В. Банковская система РФ. Московский государственный индустриальный университет, 2007 – 240 с.



[1]Кроливецкая Л. П., Тихомирова Е. В. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. КноРус, 2009. с. 135.

[2]Лаврушин О. И. Банковские операции. ред., КноРус, 2009 – 381 с.

[3]Процентная ставка, установленная на этапе строительства, снижается после оформления права собственности и залога квартиры до стандартной ставки, установленной для приобретения квартир на вторичном рынке, т.е. с 12,5-13,5% до 10,5-11,5% (валюта), с 17% до 15% (рубли).

[4] Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7.

Скачати

Схожі роботи

2015-12-27

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет.