Дипломні » Право

Право муниципальной собственности на землю

Повний текст роботи з малюнками та таблицями доступний при скачуванні. Скачати
Дата введення: 2015-08-21       75 ст.

Содержание

Введение................................................................................................... 3

Глава 1. Общие положения о праве муниципальной собственности..... 5

1.1. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления................................................................................................. 5

1.2. Классификация объектов, находящихся в муниципальной собственности 10

Глава 2. Земли муниципальных образований как объект права муниципальной собственности.................................................................................................... 19

2.1. Понятие права муниципальной собственности на землю............... 19

2.2. Принципы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю................................................................................................................. 29

Глава 3. Управление и распоряжение землями муниципальных образований 35

3.1. Особенности управления земельными ресурсами муниципальных образований............................................................................................................................ 35

3.2. Порядок предоставления земель муниципальных образований в собственность и аренду............................................................................................................. 46

Заключение............................................................................................... 67

Библиографический список..................................................................... 71

Введение

Земельные отношения, будучи волевыми общественными отношениями, носят объективный характер и являются экономическими. Первоначально обеспечивая человека пищей и готовыми средствами жизни, вовлеченная в сферу производства земля становится объектом присвоения, т.е. собственностью. Всякое производство есть присвоение индивидуумом предметов природы в той или иной форме собственности. Возникновение отношений собственности на землю как на условие материального производства и иной социальной деятельности обусловливает экономический характер этих отношений.

Введение множественности форм использования земли сопровождается установлением таких принципов земельного права, как право самостоятельно хозяйствовать на земле, равенство всех субъектов, осуществляющих использование земли, судебная защита права на земельный участок, возмещение вреда, причиненного нарушением требований законодательства о земле, и убытков, причиненных изъятием земель для государственных, общественных и муниципальных нужд.

Муниципальную собственность на землю надо рассматривать как собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако не все эти земли находятся в муниципальной собственности; они определяются методом "вычитания" федеральных земель, земель субъекта Федерации и частных земель. В "остатке" остается чисто муниципальная собственность.

Законодательное регулирование муниципальной собственности за последние годы прошло нес

колько этапов. Впервые право муниципальной собственности на землю было зафиксировано в Законе РФ от 06.07.1991 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (ст. 37). Дальнейшее развитие данная сфера отношений получила в Конституции РФ (ч. 2 ст. 9, ст. 132), ГК РФ, ФЗ от 28.08.1995 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В настоящее время одним из основополагающих законодательных актов, закрепляющих право муниципальной собственности на землю является Земельный кодекс Российской Федерации.

Итак, целью настоящей работы является изучение права муниципальной собственности на землю.

Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением правомочий собственника муниципальным образованием в отношении земельных ресурсов.

Предмет работы – действующее законодательство, регламентирующее вопросы возникновения, прекращения права муниципальной собственности на землю, вопросы управления муниципальным образованием земельными ресурсами, а также предоставления в собственность и аренду гражданам и юридическим лицам земель, находящихся в муниципальной собственности.

Для достижения указанной выше цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить муниципальную собственность как экономическую основу местного самоуправления.

2. Классифицировать объекты, находящиеся в муниципальной собственности.

3. Определить понятие и основные положения права муниципальной собственности на землю.

4. Рассмотреть основные принципы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю.

5. Изучить особенности управления земельными ресурсами муниципальных образований

6. Исследовать порядок предоставления земель муниципальных образований в собственность и аренду.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Общие положения о праве муниципальной собственности

1.1. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления

Практика современного развития местного самоуправления свидетельствует о том, что успешное решение вопросов местного значения напрямую зависит от ряда факторов. Среди них в числе основных можно выделить эффективное экономическое развитие территории. Финансовая составляющая местного самоуправления как в России, так и за рубежом занимает ведущее место, и ее значение неуклонно возрастает.

Финансово-экономические основы местного самоуправления Законом об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации 1995 г.[1] (далее – Закон о местном самоуправлении 1995г.) были сформулированы в общем виде, так как предполагалось, что они будут урегулированы другими федеральными законами, принятыми в развитие базового федерального закона. Однако Федеральный закон "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации"[2] был принят только в 1997 году. До сих пор так и не приняты федеральные законы, регулирующие порядок наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями, порядок передачи федеральной собственности в муниципальную, основы формирования муниципального заказа.

Следствием этих законодательных недоработок стало недостаточное финансово-экономическое обеспечение муниципальных образований. Эта проблема включает в себя комплекс вопросов, решаемых как на государственном, так и на муниципальном уровне. К ним относятся вопросы формирования муниципальной собственности (в том числе муниципальной собственности на землю), создания условий для формирования полноценных местных бюджетов (в том числе учета специфики муниципальных образований при распределении государственных финансовых ресурсов), создания стабильной нормативной основы экономической деятельности муниципальных образований. Основными проблемами являются нерациональное формирование состава объектов муниципальной собственности и неэффективное управление муниципальным хозяйством.[3]

Изменения, которые внес Закон об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 2003 г.[4] (далее – Закон о местном самоуправлении) в экономические основы местного самоуправления направлены на решение указанных проблем. В целом гл. 8 "Экономическая основа местного самоуправления" закрепляет общие положения, определяющие экономические и финансовые основы местного самоуправления в РФ, а также принципы межбюджетных отношений. Ее положения в основном направлены на создание нового механизма регулирования межбюджетных отношений. Данные положения определяют состав собственных доходов муниципальных образований, их полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью, порядок выравнивания бюджетной обеспеченности поселений и муниципальных районов (городских округов), а также другие вопросы.[5]

Следует помнить, что формирование экономических основ местного самоуправления основывается на гражданском, бюджетном и налоговом законодательстве. Поэтому нормы Закона о местном самоуправлении действуют в той мере, в какой они согласуются с БК РФ, НК РФ и ГК РФ.

Принципы финансовой самостоятельности органов муниципальной власти провозглашены в ст. 9 Европейской Хартии о местном самоуправлении.

В ч. 1 ст. 132 Конституции РФ[6] подчеркивается прежде всего финансово-экономическая самостоятельность органов местного самоуправления, которая гарантируется государством в процессе рационального разграничения государственной и муниципальной форм собственности, обеспечением минимальных местных бюджетов и др.

Признание и защита муниципальной собственности наравне с государственной и частной провозглашена в ст. 8 Конституции РФ.

Статья 212 ГК РФ[7] закрепляет, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 1), права всех собственников защищаются равным образом (ч. 4). Это свидетельствует о юридическом равенстве указанных лиц, в том числе при приобретении и осуществлении права собственности на имущество. Однако, особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество для отдельных типов субъектов могут устанавливаться только законом (ч. 3 ст. 212 ГК РФ), т.е. предполагается, что законом могут устанавливаться особые основания и способы приобретения права собственности отдельными субъектами.

Муниципальная собственность представляет собой форму собственности, существующую параллельно с государственной. По своему характеру и юридической природе она находится в одном ряду с правом государственной собственности. В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, т.е. имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Управляют муниципальной собственностью согласно ст. 131 Конституции РФ органы местного самоуправления.

Имущество, являющееся объектом права муниципальной собственности, подразделяется на следующие группы:

1) имущество, закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями на режиме права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Оно имеет в основном социальное (образование, медицина, культура) и производственное значение;

2) имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющее муниципальную казну соответствующего поселения или иного муниципального образования. Оно призвано удовлетворять потребности населения, связанные с проживанием на территории муниципального образования, а также финансово и материально обеспечивать деятельность органов местного самоуправления.

Действующий закон о местном самоуправлении дает закрытый перечень муниципального имущества, в соответствии с которым в собственность муниципальных образований входит имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения, для осуществления переданных государственных полномочий и для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений.

Следует отметить, что Законом о местном самоуправлении от 1995 г. в ст. 29 был представлен более подробный перечень объектов муниципальной собственности таких как: муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации и т.д. Так как ст. 215 ГК РФ определяет муниципальную собственность как имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, конкретизировать объекты муниципальной собственности нет необходимости. Включение в Закон закрытого перечня имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, ограничивает перспективы муниципальных образований по наращиванию доходов за счет этой составляющей, в том числе и по развитию рыночных механизмов использования земли и имущества в муниципалитетах.

В ч. 2, 3, 4 ст. 50 Закона о местном самоуправлении перечислено имущество, которое может находиться в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов. Состав имущества, которое может находиться у муниципалитетов, зависит от перечня вопросов, находящегося в введении муниципального образования. Поэтому перечень имущества городского округа шире, чем у поселений и муниципальных районов.

В ч. 5 ст. 50 Закона о местном самоуправлении подчеркнуто, что имущество муниципальных образований должно использоваться только для решения вопросов местного значения, осуществления отдельных государственных полномочий и для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. Если у муниципального образования возникают права собственности на иное имущество, это имущество должно быть перепрофилировано либо отчуждено.

Если в Законе о местном самоуправлении 1995 г. речь шла о праве создания предприятий, учреждений и организаций для осуществления хозяйственной деятельности без каких бы то ни было ограничений, то теперь эти структуры образуются только для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Таким образом, практика создания предприятий, не связанных с задачами местного самоуправления (например, винно-водочных заводов), становится незаконной.

С одной стороны, данное правило является правовой гарантией реализации социального предназначения местного самоуправления, которое состоит прежде всего в непосредственном обеспечении жизнедеятельности населения. С другой стороны, такой подход к формированию муниципального имущества вызывает ряд вопросов. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 14, ч. 3 ст. 15, ч. 2 ст. 16 Закона о местном самоуправлении муниципалитет вправе решать иные вопросы, не отнесенные к компетенции иных субъектов публичной власти и не исключенные законами из компетенции самого муниципального образования. Таким образом, муниципалитеты вправе расширять перечень решаемых ими вопросов, однако при этом они смогут владеть муниципальной собственностью лишь в соответствии со строго ограниченным перечнем.

Установленный законом подход к муниципальному имуществу лишает муниципальные образования важных инструментов для решения задач собственного комплексного социально-экономического развития, а также сводит к минимуму неналоговые источники доходов местного бюджета. Между тем муниципальная собственность должна служить интересам комплексного социально-экономического развития муниципального образования, увеличения его экономического потенциала. Местное самоуправление без экономической независимости безжизненно.

Ч. 6 ст. 50 Закона о местном самоуправлении определяет, что особенности регулирования муниципальной собственности устанавливаются только Федеральным законодательством.

1.2. Классификация объектов, находящихся в муниципальной собственности

Классификация объектов права муниципальной собственности может быть представлена следующим образом. Право муниципальной собственности распространяется на следующие объекты:

1. Недвижимое имущество (недвижимость):

а) земля (земельные участки);

б) объекты, неразрывно связанные с землей: водные объекты, леса и иные, неразрывно связанные с землей объекты растительного мира;

в) здания, сооружения, помещения;

г) иные недвижимые вещи, в том числе: приравненные к недвижимым вещам имущественные комплексы (предприятия) и движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).

2. Движимое имущество:

а) вещи, входящие в состав основных и оборотных производственных фондов, материальных запасов (оборудование, транспортные средства, сырье, материалы и др.);

б) деньги и ценные бумаги.

3. Квази-вещи:

а) доли (паи) в уставных капиталах коммерческих юридических лиц (хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов);

б) иные имущественные права.

Сказанное дает право признать наиболее корректными формулировки тех уставов муниципальных образований, которые учитывают особенности объектов права собственности. В этой связи заслуживает упоминания Устав г. Н. Новгорода, в ст. 53 которого в состав муниципальной собственности города включаются средства бюджета города, муниципальные внебюджетные и валютный фонды, имущество органов местного самоуправления города, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, имущество муниципальных предприятий и организаций, муниципальных банков и других финансово-кредитных организаций, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, имущество муниципальных учреждений образования, здравоохранения, культуры и спорта, и иное движимое и недвижимое имущество. Хотя и здесь, например, отнесение к городской собственности имущества органов местного самоуправления города крайне сомнительно с позиций Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Юридическая характеристика объектов права муниципальной собственности означает прежде всего исследование особенностей их правового режима. Это понятие достаточно давно вошло в обиход юридической науки, но, к сожалению, не получило глубокого анализа.

Два обстоятельства затрудняют решение данной задачи. Во-первых, не ясно, в какой мере уместно вообще введение в научный аппарат термина "правовой режим имущества". Для каждого, кому этот термин встречался в законодательстве или кто сталкивался с его объяснением в юридической литературе, становилось понятно, что речь идет в сущности о характеристике субъективных прав более или менее широкого круга субъектов. Мысль о том, что "никакого правового режима вещей на самом деле быть не может" и что в действительности правовой режим устанавливается не для вещей, а для связанного с ними поведения людей", казалось, давала все основания для признания термина "правовой режим вещей" (имущества) "сокращенным словесным образом" разнообразных актов человеческого поведения. Как заметил Р. Саватье, "реальные вещи выступают в юридической жизни через посредство прав, которые осуществляются в отношении этих вещей"[8].

Между тем, на наш взгляд, данное понятие все же имеет право на самостоятельное существование. По своей сущности оно является предметной характеристикой юридических отношений. В нем предельно общим образом выражаются границы воздействия механизма правореализации на материальные процессы воспроизводства. И хотя речь идет все же о поведении людей, однако не "связанного с вещами", а направленного, воздействующего на вещи (имущество).[9]

Во-вторых, ни теория права, ни отраслевые юридические науки не дают однозначного ответа на вопрос об объекте правоотношения, а это во многом осложняет анализ положения имущества (вещей) в механизме правового регулирования. Вещи (имущество, материальные блага) считают объектами права, правоотношения, субъективного права и юридической обязанности, сделки и права собственности одновременно (Ю.К. Толстой), объектами правоотношения и субъективного права и юридической обязанности (М.М. Агарков и С.С. Алексеев), объектами правоотношения, субъективного права и поведения управомоченного лица (Н.И. Матузов), материальными объектами правоотношения (О.С. Иоффе и др.).

Понятие "правовой режим имущества (вещей)" включает в себя сложный комплекс правовых норм, устанавливающих права и обязанности, объектом которых может выступать это имущество. "Правовой режим, — пишет В.И. Родионов О.С.,— это совокупность всех позитивно-правовых предписаний, существующих и действительных… и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц… по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены"[10]. По своей характеристике эти нормы могут быть и регулятивными и охранительными, материальными и процессуальными, различной отраслевой принадлежности. Данный термин служит таким образом законченным выражением всех состояний "юридического бытия" материальных благ. К такому его истолкованию фактически пришел Н.И. Матузов, считающий, что здесь имеется в виду "правовое положение имущества"[11]. И если с точки зрения языка науки с этим вряд ли можно согласиться, поскольку юридическая наука термин "правовое положение" прочно связывает с понятием субъекта права, то в остальном нельзя не признать, что термин "правовой режим" по отношению к материальному объекту правоотношения (вещи, имуществу) означает то же, что термин "правовое положение" по отношению к субъекту права.

В содержании норм, образующих модель правового режима любого имущества, проявляется действие по крайней мере трех факторов. Во-первых, это социально-экономическая функция материальных благ и, прежде всего, вещей, в которых выражается материальная сторона общественных отношений, их экономическая ценность. С другой стороны, общественные производственные отношения реализуют экономическую функцию вещей, выступающих в качестве средств производства и предметов потребления. Если допустить, что правовое опосредование отношений общественного производства происходит все же через систему имущественных отношений (С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, В.П. Грибанов и др.), а не напрямую (М.М. Агарков, Д.М. Генкин, О.А. Красавчиков и др.), то последние могут рассматриваться в качестве той социальной формы, в которой экономическая функция вещей приобретает юридическое значение и отражается в нормах права.

По этому признаку различаются нормы, общие для всех вещей (например, риск случайной гибели), нормы, общие для некоторого рода вещей (например, государственная регистрация прав на недвижимое имущество или правила операций (сделок) с валютными ценностями), и нормы, относящиеся только к какому либо одному виду вещей (например, правила совершения сделок с жилыми помещениями).

Во-вторых, содержание норм, образующих правовой режим имущества, определяется социально-экономической функцией субъекта, т. е. его ролью как агента общественного производства и его местом в политической организации общества. При этом если одни нормы устанавливают права и обязанности субъектов применительно к принадлежащему им (закрепленному за ними) имуществу, то другие — применительно к имуществу других лиц (своему или чужому). Кроме того, здесь также могут быть выделены нормы, относящиеся ко всем субъектам (содержание права собственности, недопустимости злоупотребления правом собственности и др.), нормы, общие для субъектов определенного рода (например, для основных средств учреждений), и, наконец, нормы, адресуемые одному виду субъектов (например, имуществу государственных и муниципальных образовательных учреждений).

В-третьих, "правовой режим" всякой вещи отражает то, что С.З. Михайлин назвал стадиями движения имущества,[12] а экономическая наука — стадиями жизненного цикла продукции (проектирование, производство, обращение, эксплуатация или потребление).

По правовому режиму все объекты муниципальной собственности разделяются на имущество муниципальной казны и имущество муниципальных предприятий и учреждений. Кроме того, объекты муниципальной собственности по правовому режиму объединяются в различные фонды, существующие как в натуральной, так и денежной форме. К числу первых относятся муниципальный жилищный фонд, муниципальный фонд нежилых помещений, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; муниципальный музейный фонд и др. Примерами второго рода являются муниципальные бюджетные и внебюджетные фонды. Фондом в юридической науке принято понимать совокупность объектов (главным образом вещей, денег и ценных бумаг), обладающих общностью правового режима и в первую очередь общим целевым назначением. "Совокупность имущества (предметов, средств и др.), имеющего единое целевое (производственно-хозяйственное) назначение и одинаковый правовой режим, составляет фонд". Право муниципальной собственности как разновидность права публичной собственности реализуется в первую очередь по отношению к такой совокупности объектов, как фонды муниципального имущества, путем установления их правового режима, управления (распределения и перераспределения), контроля за их использованием и охраной (защитой) прав собственности на это имущество.[13] В советское время В.С. Якушев обратил внимание на то, что имущественные комплексы и фонды выступают непосредственными объектами права государственной собственности, а объектами права оперативного управления являются конкретные вещи, входящие в тот или иной фонд.[14]

В составе муниципальной казны необходимо различать денежные средства муниципального бюджета и иное имущество (как движимое, так и недвижимое), не закрепленное на праве хозяйственного ведения либо праве оперативного управления за каким-либо предприятием либо учреждением.

К числу важнейших видов такого имущества относятся муниципальные земли, жилищный и нежилой фонд; объекты городской инженерной инфраструктуры, городского пассажирского транспорта, внешнего благоустройства, денежные средства внебюджетных муниципальных фондов и другие вещи, чей правовой режим не позволяет считать их объектами права хозяйственного ведения либо права оперативного управления муниципальных предприятий или учреждений. Оперативное управление такими объектами осуществляют органы местного самоуправления.

В составе распределенного муниципального имущества, во-первых, следует назвать имущество (основные и оборотные средства) жилищно-эксплуатационных, ремонтно-строительных, транспортных и иных муниципальных предприятий, осуществляющих обслуживание, эксплуатацию, содержание или ремонт вышеуказанных объектов муниципальной собственности.

Во-вторых, в составе этой группы объектов нужно назвать имущество муниципальных предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, а также муниципальных предприятий, обеспечивающих их работу (оптовой торговли, заготовительных, ремонтно-строительных, переработки и хранения и др.).

В-третьих, имущество муниципальных учреждений здравоохранения (кроме областных больниц и диспансеров), народного образования (кроме спецшкол для детей, страдающих хроническими заболеваниями), культуры и спорта.

ГК РФ допускает возможность закрепления отдельных объектов в исключительной собственности муниципальных образований (п. 3 ст. 212 ГК). Однако какого-либо закона по вопросу об исключительных объектах муниципальной собственности до сих пор не принято. Хотя определенные шаги в этом направлении предпринимаются, что свидетельствует о действительной значимости этой проблемы. Так, например, был принят закон о сохранении статуса муниципальных учреждений и объявлении моратория на их приватизацию. Этим нормативным актом была запрещена приватизация образовательных учреждений всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры, в том числе:

– жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль;

– жилые помещения в домах, находящихся в сельской местности;

– клинические базы учреждений медицинского образования;

– учебно-опытные, учебно-производственные хозяйства и другие научные, проектные, производственные предприятия, учреждения и организации, ведущие научные исследования и обеспечивающие функционирование и развитие образования.

Думается, что решению этой проблемы мог бы послужить закон о государственной и муниципальной собственности. Именно он должен решить вопрос о границах полномочий муниципальных образований в части отчуждения (приватизации) объектов муниципальной собственности, не допуская перехода в частные руки важнейших объектов, служащих удовлетворению общих либо общественно значимых потребностей местного населения.

Право муниципальной собственности предполагает включение объекта в перечень (реестр) муниципальной собственности. Основанием для включения (исключения из реестра) выступают также акты органов государственной власти и управления Российской Федерации и субъекта Федерации, решения судов.

Право собственности на муниципальное недвижимое имущество, а также ограничения и обременения этого права (ипотека, аренда, арест) подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 2. Земли муниципальных образований как объект права муниципальной собственности

2.1. Понятие права муниципальной собственности на землю

Вопросы муниципальной собственности на землю регулируются Конституцией РФ, ГК РФ, ЗК РФ и иными федеральными законами и подзаконными актами, а также нормативно-правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Так, согласно ч.2 ст.8 Конституции России в нашей стране признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Возможность нахождения земли в муниципальной собственности закреплена ч.2 ст. 9 Конституции. Согласно п. «г» ч.1 ст. 72 Конституции, разграничение государственной собственности на землю относится к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ч.1 ст.130). Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью (ч.1 ст.132).

В соответствии со ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится оно в частной собственности (граждан и юридических лиц) или публичной собственности (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования), могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются и виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.215 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК РФ. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (статьи 294, 296).

Закон о местном самоуправлении предусматривает несколько разновидностей муниципальных образований, устанавливая для них персональный набор видов имущества, находящегося в их собственности (ст. 50). Так, в собственности населенных пунктов могут находиться земельные участки под местами захоронений; обособленные водные объекты (замкнутые водоемы); леса в границах населенных пунктов поселения; автомобильные дороги общего пользования (кроме дорог федерального и регионального значения); земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения; земли под объектами культурного наследия и т.д.

Перечень объектов муниципальной собственности муниципальных районов практически совпадает, но в отличие от населенных пунктов, в состав имущества муниципального района не входят городские леса (леса сельских поселений). В собственности городских округов могут находиться все виды земельных участков, перечисленные для поселений и муниципальных округов.

В течение 90-х годов прошлого века перечень земельных участков, подлежащих передаче в муниципальную собственность, не был установлен на федеральном уровне, хотя отдельные попытки установить принципы такого разграничения и предпринимались. В итоге некоторыми субъектами РФ были приняты законы, самостоятельно определявшие перечень муниципальных земель. Наиболее в этих процедурах преуспели республики в составе России. Например, в Республике Татарстан муниципальной собственностью признавались все земли в пределах черты поселений за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, а также земельные участки за чертой поселений, переданные в муниципальную собственность органами государственного управления Республики Татарстан. В муниципальную собственность могли дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.[15]

Примечательно, что в тот период в самих муниципальных образованиях иногда принимались акты о признании муниципальной собственностью всех земель в пределах их границ (кроме переданных в частную собственность). Такие нормы содержались в Уставе города Томска, Ангарского муниципального образования, муниципального образования «Нефтеюганский район», Великого Новгорода и других. Складывалась парадоксальная ситуация: с одной стороны в ряде регионов отсутствовал порядок отнесения участков к собственности муниципальных образований, а, с другой, нередки были случаи продажи исполнительными органами местного самоуправления земельных участков в пределах муниципальных образований гражданам и юридическим лицам, т.е. осуществление правомочия собственника этих земель.

Формально конец этой правовой неопределенности в отношении объектов муниципальной собственности на землю был положен Законом о разграничении государственной собственности на землю[16] и ЗК РФ[17].

Согласно п. 1 ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то, в отличие от государственной собственности, она может возникать также на бесхозяйные земельные участки, от которых отказались собственники, в порядке ст. 225 ГК.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге установлены особые основания возникновения муниципальной собственности на земельные участки. Поскольку при разграничении государственной собственности на землю в этих субъектах РФ земельные участки в муниципальную собственность не передаются, остаются два из названных в п. 1 статьи 19 ЗК РФ основания: признание федеральным законом земельного участка находящимся в муниципальной собственности и приобретение земельного участка муниципальным образованием по основаниям, установленным гражданским законодательством. По нашему мнению, оба указанных основания распространяются и на случаи возникновения муниципальной собственности в Москве и Санкт-Петербурге.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду, гражданам в пожизненное наследуемое владение, органам местного самоуправления и созданным ими некоммерческим организациям, муниципальным учреждениям и муниципальным унитарным предприятиям - в пользование.

В муниципальной собственности могут находиться также не предоставленные в частную собственность участки земель, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю. Это земли:

а) земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятых обособленными водными объектами (замкнутыми водоемами), находящимися в муниципальной собственности. К числу ООПТ местного значения относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п.7 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях[18]), а также ООПТ, предусмотренные законами субъектов РФ. Например, в Волгоградской области перечень ООПТ местного значения включает охраняемые ландшафты; памятники ландшафтного искусства; охраняемые объекты природного комплекса городов; лечебно-оздоровительные местности и курорты; охраняемые речные системы; охраняемые природные достопримечательности. В соответствии со ст.39 ВК[19] РФ, в муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), расположенные полностью в границах одного населенного пункта и не находящиеся в частной собственности. Под такими объектами понимаются небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

б) земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения.

в) земли запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

Для подготовки перечней и включения в них земельных участков, на которые должно возникнуть право муниципальной собственности, органы местного самоуправления самостоятельно готовят сведения о таких участках и предоставляют специально уполномоченному федеральному органу. Так, Постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 23 апреля 2003 г. № 87/11 «О подготовке сведений о земельных участках, на которые у муниципального образования г. Волжский возникает право собственности», в целях реализации положений Закона о разграничении государственной собственности на землю установлено, что подготовка и сбор сведений о земельных участках осуществляются на основании данных о землепользователях, имеющихся в администрации г. Волжского, и сведений, поступающих от граждан и юридических лиц, имеющих в собственности и пользовании земельные участки. На каждый земельный участок, включаемый в перечень, формируется дело, содержащее один или несколько документов, подтверждающих обоснованность отнесения земельного участка к муниципальной собственности г. Волжского, и, при наличии, кадастровый план земельного участка (план земельного участка).

Несмотря на то, что процедура утверждения Перечней муниципальных земельных участков продвигается медленно, позитивные примеры существуют. В их числе - Распоряжение Правительства РФ от 18 декабря 2003 г. № 1846-р «Об утверждении перечней земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, на которые у муниципального образования возникает право собственности», а также Распоряжение Правительства РФ от 21 ноября 2003 г. № 1687-р «Об утверждении перечней земельных участков, расположенных на территории Амурской и Волгоградской областей, на которые у муниципальных образований возникает право собственности».

Наряду с упомянутой процедурой разграничения государственной собственности, существуют и другие основания возникновения права муниципальной собственности на землю. Так, органы местного самоуправления вправе приобретать в собственность участки у граждан или иных субъектов, например, по договору купли-продажи. Указать весь перечень возможных оснований и ситуаций приобретения земельных участков у граждан и юридических лиц не представляется возможным. Отметим лишь, что сам ЗК РФ и иные федеральные законы упоминают достаточное количество таких случаев. Так, например, ст.55 ЗК РФ определяет условия и порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Еще более показательный пример содержит п.1 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения[20]. Согласно данной норме, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Согласно п.3 ст.6 Закона Волгоградской области от 17 июля 2003 г. № 855-ОД (с изменениями от 15 февраля, 23 мая 2005 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области», в случае если администрация Волгоградской области не дала согласия на приобретение продаваемого земельного участка, орган местного самоуправления Волгоградской области может воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого земельного участка и сообщить об этом продавцу в срок, предусмотренный Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В результате такой покупки земельного участка возникает право муниципальной собственности на него.

Кроме земельного законодательства, возможные варианты приобретения пр-ва муниципальной собственности на землю предусматривает ГК РФ. В их числе – приобретение права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК РФ). Данная норма корреспондирует с п.2 ст.53 ЗК РФ, согласно которой при отказе от права собственности на земельный участок, он приобретает правовой ре-жим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Кроме того, следует упомянуть отказ от права собственности (ст.236 ГК РФ); обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст.237); прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать (ст.238 ГК РФ) и т.д.

Согласно ст.62 БК РФ[21], в бюджеты поселений, городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах поселений, городских округов и предназначенных для целей жилищного строительства.

В бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на межселенных территориях и предназначенных для целей жилищного строительства.

Как указывалось в п.10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[22], при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с ними, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация до окончания процедур разграничения не требуется, но в силу п. 10 ст. 3 Вводного закона[23], до разграничения государственной собственности на землю распоряжение этими землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий (если законодательством не предусмотрено иное), то есть нормативно закреплено, что органы местного самоуправления распоряжаются недвижимым имуществом – земельными участками, которые впоследствии могут быть переданы в государственную собственность Российской Федерации и субъектов РФ.

Возможности органов местного самоуправления по распоряжению не разграниченной собственностью носят ограниченный характер, что подтверждается материалами следующего дела. В декабре 2002 года мэром г. Тольятти принято распоряжение № 4816-1/р «О предоставлении открытому акционерному обществу «Магистраль» земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев для проведения изыскательных и проектных работ магистрали непрерывного движения общегородского значения. Полагая, что указанное распоряжение нарушает права неограниченного круга лиц, так как леса, расположенные на землях городских поселений, предназначены для отдыха населения, проведения культурно-оздоровительных и спортивных мероприятий, что не допускает их использование под вырубку в целях строительства, а также принято с превышением полномочий, поскольку городские леса относятся к государственной собственности, прокурор обратился с заявлением в арбитражный суд о признании его недействительным.

Отказ в удовлетворении заявления прокурора суд первой инстанции мотивировал пропуском трехмесячного срока, предусмотренного п.4 ст. 198 АПК РФ. Рассматривая дело в порядке апелляционного производства, суд апелляционной инстанции установил, что спорный участок относится к землям поселений (городским лесам) и в соответствии с проектом организации лесного хозяйства Ставропольского лесхоза Самарского управления лесного хозяйства 1995 года входит в общую площадь лесов Тольяттинского лесничества Ставропольского лесхоза. Из ведения Ставропольского лесхоза спорный участок городского леса не выведен, лесхоз продолжает осуществлять в лесах г. Тольятти ведение лесного хозяйства. На основании указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции сославшись на п. 2 ст. 214 ГК РФ, ст.ст. 22, 31, 34 ЛК РФ, п.2 ст.11 ЗК РФ, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое прокурором распоряжение принято мэром г. Тольятти с превышением полномочий в отношении спорного участка городских лесов г. Тольятти и нарушает права органов лесного хозяйства и населения.[24]

Анализируя имеющиеся в деле материалы, суд кассационной инстанции (По-становление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2004 г. № А55-6557/03-11) согласился с данным выводом суда апелляционной инстанции. Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Городские леса к муниципальной собственности не относятся. Доказательства, подтверждающие обратное, суду не представлены. В связи с чем, довод заявителя кассационной жалобы относительно того, что заявление прокурора подано с нарушением ст.ст. 198, 52 АПК РФ является несостоятельным. Довод заявителя жалобы о неподведомственности дела арбитражному суду также был отклонен судебной коллегией, поскольку оспариваемый акт носит экономический характер и в нарушение действующего законодательства направлен на распоряжение государственной собственностью.

Иных доводов, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 288 АПК РФ, из кассационной жалобы не усмотрено. Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.286-289 АПК РФ, суд постановил: постановление апелляционной инстанции от 15.12.2003 года Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-6557/03-11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

2.2. Принципы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю

Современное право пошло по пути нормативного закрепления принципов права и принципов его основных институтов. Одним из последних новшеств в земельном праве стал институт разграничения государственной собственности на землю. Он получил закрепление в нормах Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и изданных в его развитие законах и нормативных актах.

Статья 1 ЗК РФ в качестве принципа земельного законодательства выделила разграничение государственной собственности на собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований.

Принципы правового регулирования есть общеобязательные исходные нормативно-юридические положения, отличающиеся универсальностью, общей значимостью, высшей императивностью, определяющие содержание правового регулирования и выступающие критерием правомерности поведения и деятельности участников регулируемых отношений.

Можно выделить следующие принципы:

- верховенство Конституции РФ и федеральных законов - правовое регулирование отношений в области разграничения государственной собственности на землю не может осуществляться договорами между органами государственной власти Российской Федерации и ее субъекта о разграничении предметов ведения и полномочий и соглашениями между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Федерации о передаче осуществления части полномочий, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления;

- приоритет органов государственной власти России в процессе разграничения государственной собственности на землю - перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, подготавливаются федеральными органами исполнительной власти и утверждаются Правительством РФ. Органы государственной власти субъектов Федерации и местного самоуправления лишь согласовывают их;

- производность права собственности на земельный участок от права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем, в его границах или под ним;

- безвозмездность приобретения права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю - публичные образования не платят кому-либо за сам факт приобретения права собственности на земельные участки.

Существуют следующие основные принципы разграничения предметов ведения между федеральными органами исполнительной власти и органов государственной власти субъектов РФ:

- конституционность;

- верховенство Конституции РФ и федеральных законов;

- равноправие субъектов Федерации при разграничении предметов ведения и полномочий;

- недопустимость ущемления прав и интересов субъекта Федерации;

- согласование интересов Российской Федерации и ее субъектов;

- добровольность заключения договоров, соглашений;

- гласность заключения договоров, соглашений.

Таким образом, можно сформулировать следующие принципы правового регулирования разграничения государственной собственности на землю, отвечающие понятию разграничения:

- конституционное закрепление полномочий по разграничению государственной собственности - эти полномочия отнесены Конституцией РФ (ч. 1 ст. 72) к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, которые вправе принимать по вопросам общей компетенции федеральные законы и законы субъектов Федерации. Исключена возможность установления новых полномочий по разграничению государственной собственности на основании различных соглашений, в том числе федеративных договоров;

- верховенство федерального законодательства - порядок и основы разграничения должны быть урегулированы федеральными законами. Принимаемые по вопросам разграничения законы субъектов Федерации не должны противоречить федеральным законам и регулировать эти отношения только в части, не урегулированной федеральным законодательством;

- приоритет и контроль органов государственной власти России в процессе разграничения государственной собственности на землю - Росимущество должно осуществлять контроль за разграничением государственной собственности на землю (так как разграничение есть распоряжение собственностью страны от имени России). Ответственность каждого публичного собственника за свои действия (после внесения изменений в ЗК РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[25]) при обращении за государственной регистрацией права может привести к бесконтрольности проводимого разграничения. К сожалению, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним так и не стала гарантом законности сделок с недвижимым имуществом и регистрации прав;

- безвозмездность приобретения земельных участков в результате разграничения - разграничение земельных участков в собственность субъектов Федерации и муниципальных образований производится бесплатно. Этот принцип обосновывается исторической обусловленностью и необходимостью такого разграничения;

- производность права собственности на земельный участок от права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем, в его границах или под ним, - соответствует общему принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. Принадлежность права на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, производна от принадлежности права на земельный участок. Учитывая специфику советского земельного законодательства (не признававшего иных форм собственности на землю, кроме государственной) и то, что разграничение недвижимого имущества, находящегося на земле (зданий, сооружений), началось недавно, целесообразно производить разграничение права собственности на землю в зависимости от принадлежности права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке;

- единство порядка оформления прав собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований в результате разграничения государственной собственности на землю - порядок проведения землеустроительных работ, постановки участка на кадастровый учет, его государственной регистрации должен быть единым для всех собственников, регламентироваться федеральными законами и не содержать каких-либо исключений;

- сохранение и обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю на предоставленные им земельные участки - порядок разграничения государственной собственности на землю должен гарантировать гражданам и юридическим лицам сохранность их прав (права аренды, безвозмездного срочного пользования) на земельные участки, подвергнутые разграничению.[26] Земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, в настоящее время не признаны объектом разграничения (Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ[27]). В процессе разграничения эти права должны быть учтены и обеспечена их сохранность без возложения на их обладателей бремени переоформления каких-либо документов. То же самое касается сохранности условий действующих договоров аренды, изменение которых не должно быть связано со сменой собственника земельного участка;

- сохранение целевого назначения земельных участков - при разграничении государственной собственности на землю не могут быть изменены категория земель и вид разрешенного использования. Перевод земель и земельных участков из одной категории в другую должен осуществляться только в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"[28]:

- сохранение и учет стратегического, экономического и исторического значения участков, подлежащих разграничению - принимаемые федеральные законы, провозглашающие право собственности на земельные участки, должны учитывать и сохранять значение соответствующих земельных участков;

- регулирование порядка распоряжения неразграниченными земельными участками федеральными законами - регулирование может осуществляться только в соответствии с федеральными законами. Сегодня порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В процессе разграничения могут быть сформулированы новые принципы, которые должны получить закрепление в нормативных правовых актах, регламентирующих порядок разграничения государственной собственности на землю. В любом случае принципы должны быть основаны на нормах Конституции РФ.

Глава 3. Управление и распоряжение землями муниципальных образований

3.1. Особенности управления земельными ресурсами муниципальных образований

Согласно действующего законодательства органы местного самоуправления могут самостоятельно определять условия использования муниципальных земель, находящихся в границах муниципального образования, независимо от формы собственности на землю, и должны осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципального образования. Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, утвержденным генеральным планом муниципального образования и проектами планировки и застройки.

Современная концепция платности землепользования предусматривает существование земельного налога как регулятора экономических отношений между государством (в лице органа местного самоуправления) и собственником земельного участка. Отсутствие экономически обоснованного принципа формирования налоговой ставки, отражающего различия в местоположении и плодородии земельных участков, а также наличие значительного количества льгот не создавало стимулов к эффективному использованию земель, и вызывало многочисленные судебные разбирательства, в том числе в отношении ежегодного индексирования ставок.[29]

Введение земельного налога, основывающегося на кадастровой стоимости земельного участка, является совершенно новым подходом к налогообложению земель. Земельный налог устанавливается в качестве местного налога, формирующего доходную базу местных бюджетов. Представительные органы муниципальных образований при введении нового земельного налога самостоятельно определяют такие элементы налогообложения, как налоговые ставки. В целях эффективности налогообложения земель и повышения доли земельных платежей в доходной части местных бюджетов исключена большая часть льгот.

Российское федеральное законодательство предоставляет большие льготы по плате за землю ряду бюджетных организаций, что дает муниципальным образованиям возможность вводить дополнительные льготы по оплате за землепользование в пределах платежей, поступающих в местный бюджет, или компенсировать платежи в федеральный бюджет. Все это позволяет создать серьезные стимулы для привлечения инвесторов на территорию муниципального образования. [30]

Результатом государственной кадастровой оценки земли является не только определение кадастровых стоимостей земель как таковых, но и собранный информационный ресурс, который может использоваться органами управления различных уровней для планирования социально-экономического развития как отдельных территорий.

Отсутствие до сих пор в законодательстве четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу. Поэтому большинство городов России приняли специальные положения о дифференциации ставок арендной платы под наиболее «доходными» объектами, что позволяет извлекать у землепользователей сверхдоходы в виде различных видов земельной ренты.

Администрация муниципального образования может строить свою экономическую политику в области определения размеров платы за пользование земельными ресурсами.

Для повышения эффективности формирования развитого рынка земли в Российской Федерации необходимо, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:

– единства установленных на уровне РФ общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

– закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель;

– использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

– самостоятельности органов местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель.[31]

По действующему законодательству до половины сумм арендной платы за землю передается в вышестоящие бюджеты. Это противоречит основам финансовой самостоятельности муниципальных образований.

Важным является создание рынка земли на муниципальном уровне с соответствующей инфраструктурой и функционирующей системой регулирования. В целях обеспечения ликвидности рынка земли необходимо создать эффективный механизм формирования земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, а также развития рынка землеустроительных услуг; совершенствования системы государственной регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними, обеспечения перехода к преимущественно конкурсному предоставлению земельных участков с их предварительным формированием как объектов недвижимости, предоставляемых в собственность или долгосрочную аренду .

С целью обеспечения перехода к преимущественно конкурсному предоставлению земельных участков с их предварительным формированием как объектов недвижимости, предоставляемых в собственность или долгосрочную аренду необходимо, чтобы средства на проведение этих работ были выделены их бюджета субъекта РФ, либо органы управления муниципальных образований сами создавали муниципальные унитарные предприятия, которые по договору будут выполнять необходимые работы. Возможно также предусмотреть (на базе сумм земельного налога и арендной платы за землю, поступающих в местные бюджеты) открытие специализированных земельных фондов в финансовых органах муниципальных образований, средства которых будут использоваться на финансирование градостроительной документации, необходимой для проведения аукционов.

Основной целью системы управления земельными ресурсами на территории муниципальных образований является повышение эффективности использования земли на основе создания условий для увеличения производственного, инвестиционного и социального потенциала земли, как важнейшего экономического ресурса. Необходимо разработать механизм более эффективного использования муниципальной собственности за счет комплексного учета ресурсной базы, гибкой арендной и тарифной политики.

Отдельно следует остановиться на вопросе о земельном налоге, являющимся важнейшим элементом системы управления земельными ресурсами муниципальных образований.

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ[32] Налоговый кодекс РФ дополнен новой главой - "Земельный налог". Закон № 141-ФЗ был официально опубликован в "Российской газете" 30.11.2004 и с учетом положений пункта 1 статьи 8 вступил в силу с 1 января 2005 года.

В силу положений Федерального закона от 29.07.2004 № 95-ФЗ с 1 января 2005 года вступили в силу статьи 12-15 НК РФ[33] и одновременно утратил силу Закон РФ от 27.12.1991 № 2118-1 "Об основах налоговой системы в Российской Федерации".

Применительно к земельному налогу следует отметить, что последний всегда относился к местным налогам, к местным он и остается. Однако при этом с 1 января 2005 г. существенно меняется подход к его установлению. До этого земельный налог устанавливался законодательными актами Российской Федерации, в частности Законом РФ от 11.10.1991 № 1738-1 "О плате за землю". Вопрос об установлении ставок по земельному налогу относился к ведению региональных органов власти. С начала 2005 года ст. 387 Налогового кодекса ставит все на свои места, т.е. поскольку земельный налог является местным, то юрисдикционные полномочия по его введению или отмене теперь сосредоточены в руках органов местного самоуправления (органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга). Регулируя вопросы, связанные с исчислением земельного налога, федеральный законодатель лишь определил отдельные элементы данного налога, предоставив возможность их установления указанным выше уполномоченным органам[34].

Новеллой главы 31 НК РФ[35] является подход законодателя к определению налоговой базы по земельному налогу. По Закону о плате за землю налог уплачивается исходя из средних ставок налога в рублях за квадратный метр в зависимости от территориального расположения (дифференциация проведена как на федеральном, так и на местном уровне). В связи с этим в действующей системе исчисления земельного налога имеют место весьма многочисленные градации при установлении конкретного размера налога в отношении земельных участков различного целевого назначения, причем эти градации не всегда являются экономически обоснованными.

Возвращаясь к вопросу об определении налоговой базы по земельному налогу, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Здесь резонно возникает вопрос о создании кадастра недвижимого имущества. По поводу создания таких кадастров на региональном уровне, а также единого федерального кадастра недвижимого имущества возникло множество вопросов.

В частности возникает вопрос об исчислении налоговой базы и об уплате земельного налога в регионах, где земельные кадастры не установлены. Следует отметить, что такие кадастры не созданы в большинстве регионов России. Решением данного вопроса является установление порядка исчисления и уплаты земельного налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю». Однако здесь следует иметь в виду, что ставки земельного налога за прошлый год сейчас не действуют. Чтобы рассчитать налог в 2005 году, их нужно умножить на коэффициент 1,1. Исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения. Они облагаются налогом по старым ставкам. Такой вывод следует из статьи 4 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ.

Перед региональными властями возникла проблема нехватки денег на создание такого кадастра. В частности 22 февраля в Волгограде прошла пятая ежегодная конференция Южно-Российской парламентской ассоциации. На этой конференции среди других вопросов была поставлена проблема недостатка денег в бюджетах разных уровней для создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра[36].

Однако не во всех регионах проблема создания земельного кадастра стала наиболее актуальной. В Москве уже создан и действует государственный земельный кадастр. Как отметил заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Рыжков основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития г. Москвы через оптимальное регулирование земельных отношений в городе[37]. По сути, это система учета земельных участков, отметил О. Рыжков. Созданный земельный кадастр позволяет вычислить показатель стоимости, исходя из использования земельного участка и его размеров. «Цифры открытые и утверждены правительством», — отметил он. По словам О. Рыжкова, кадастровая стоимость является базой для налогообложения. «К рыночной стоимости она имеет косвенное отношение», подчеркнул он, так как для исчисления налога нужна твердая цифра, а рыночная стоимость такой не является, даже при учете, что цены на землю колеблются не так сильно[38].

К вопросу о дифференциации земельного налога следует отметить, что Ставка этого налога будет дифференцироваться, исходя из целевого назначения земельного участка. Михаил Орлов отметил, что на сегодняшний день в ситуации отсутствия во многих регионах земельных кадастров дифференциация земельного налога не в полной мере отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или области[39]. Окончательно, сказал он, вопрос об элементах налогообложения земельного налога можно будет решить только после завершения работы по формированию кадастра земли и оценки дифференциации кадастровой стоимости земельных участков[40].

Помимо вышесказанного необходимо отметить отражение в главе 31 НК РФ общей тенденции в области налогообложения - отказ государства от предоставления налоговых льгот, за исключением льгот для социально-значимых категорий налогоплательщиков или в отношении стратегических объектов налогообложения. Федеральный законодатель предоставляет право уполномоченным органам вводить дифференцированные ставки налога (п. 2 ст. 394 НК РФ), а также налоговые льготы (п. 2 ст. 387 НК РФ), однако для уполномоченных органов в свете проводимой реформы межбюджетных отношений и без того стоит проблема увеличения доходной составляющей бюджета. Поэтому не стоит надеяться на сохранение налоговых льгот на региональном уровне.

Предполагается, что местные органы власти, исходя из собственных возможностей, самостоятельно установят льготы наиболее малообеспеченным категориям граждан. Вместе с тем, необходимо иметь ввиду, что из-за существенных различий в финансовых возможностях муниципалитетов граждане будут иметь разный объем льгот.

В этой связи мы считаем необходимым сохранить на федеральном уровне ряд социально значимых льгот. Здесь важно отметить, что ряд регионов пошли по практике восстановления на местном уровне ранее действовавших федеральных льгот.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Аренда земли — это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.

В многоукладной экономике аренда является наиболее распространенной и перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков становятся, как правило, наиболее предприимчивые и компетентные люди.

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.[41]

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами.

Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).[42]

Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) ( За ) и рентную (Ра) составляющие:

Ап = За + Ра,

Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом.

Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.

Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны.

Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежах. Размер арендной платы устанавливается на один год с последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.

Расчет арендной платы может быть представлен в виде:

Ап = С х r х Кр х S ,

где: Ап — величина арендной платы для конкретного участка; С — стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r — ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр — коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; S — площадь арендуемого участка.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Нормативная цена земельного участка — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении банковского кредита. Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется по формуле:

Цн = 200 х Нз х К1 х К2,

Где: Цн — нормативная цена земли; 200 — повышающий коэффициент по России; Нз — земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 — повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от рыночной цены); К2 — повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями районов и городов (до 25 %). Для определения нормативной цены земельных участков под приватизированными предприятиями — 200-кратный размер земельного налога снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.[43]

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.

3.2. Порядок предоставления земель муниципальных образований в собственность и аренду

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ. Предоставление участков в собственность гражданам и юридическим лицам является, по общему правилу, платным (для иностранных граждан и юридических лиц – исключительно платным). Различаются процедуры платного предоставления земельных участков в собственность:

- для строительства: выкуп участка под приватизированным объектом по фиксированной цене (ст.36 ЗК РФ и п.п.2,3 ст.2 Вводного закона) и продажа участка по результатам торгов (ст.38 ЗК РФ).

- для целей, не связанных со строительством (ст.34 ЗК РФ). Свои особенности тут имеет предоставление в частную собственность земельного участка из государственной или муниципальной собственности на землях сельскохозяйственного назначения (ст.10 Закона об обороте земель).

Бесплатное предоставление в собственность земельного участка из публичной собственности может производиться в предусмотренных федеральными и региональными законами случаях. Федеральными законами таких случаев предусмотрено достаточно, например:

а) для граждан: приватизация (переоформление) земельных участков, ранее предоставленных им на праве землевладения и землепользования (ст. 20-21 ЗК РФ); предоставление бесплатно впервые участков в собственность гражданам, имеющим особые льготы;

б) для юридических лиц: религиозных организаций, имеющих в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в публичной собственности (п.1 ст.36 ЗК РФ); для земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (п.2 ст.3 Вводного закона).[44]

Субъекты РФ также вправе устанавливать основания бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. Можно отметить Закон Воронежской области от 3 мая 2005 г. № 24-ОЗ «О предоставлении гражданам в собственность бесплатно сельскохозяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций» (с изм. и доп. от 28 декабря 2005 г.); Закон Красноярского края от 5 июля 2005 г. № 15-3651 «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан»; Закон Республики Саха (Якутия) от 27 января 2005 г. «О бесплатном предоставлении гражданам на праве общей собственности сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности»; Закон Амурской области от 21 января 2005 г. № 422-ОЗ «Об основаниях (случаях) бесплатного предоставления и предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, на территории Амурской области»; Закон Волгоградской области от 4 апреля 2003 г. № 809-ОД «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно» (с изм. и доп. от 30 июня 2004 г., 10 ноября 2005 г.) и ряд других.[45]

Например, согласно упомянутому Закону Волгоградской области, земельные участки предоставляются в собственность граждан однократно бесплатно в следующих случаях:

- для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений: гражданам - членам казачьих обществ (включенных в государственный реестр казачьих обществ РФ), взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной службы, переселившимся в приграничные районы России; военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более; гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС.

- для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений: гражданам, которым земельные участки были предоставлены на основании договоров аренды до вступления в силу ЗК РФ; гражданам, которым земельные участки были предоставлены без определения вида права пользования этими земельными участками до вступления в силу ЗК РФ; гражданам, ставшим наследниками объектов недвижимости до вступления в силу ЗК РФ, в случае несвоевременного оформления прав на соответствующую часть земельного участка, занятую этими объектами недвижимости и необходимую для их использования; гражданам, имевшим до вступления в силу ЗК РФ в фактическом пользовании земельные участки, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, с расположенными на них объектами недвижимости, не являющимися самовольными постройками; гражданам, имеющим в пользовании участки, площадь которых не совпадает с площадью, указанной в правоустанавливающих документах, по фактической площади, не превышающей максимального размера, установленного для соответствующего целевого использования.

- для ведения садоводства и дачного строительства из земель, предоставленных до вступления в силу ЗК РФ садоводческим или дачным некоммерческим объединениям.

В целях реализации конституционного права граждан и их объединений иметь земельные участки в частной собственности (ст.36 Конституции России), законодатель в п.4 статьи 28 ЗК РФ предусматривает для них ряд гарантий получения земельного участка в собственность посредством установления исчерпывающего перечня случаев правомерного отказа в предоставлении участка из публичной собственности. К числу таких оснований отнесено, во-первых, изъятие земельных участков из оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ). В случае ограниченности в обороте земельного участка, его предоставление в собственность допускается лишь при наличии разрешения в федеральном законе.

Во-вторых, будет правомерным отказ в предоставлении в частную собственность земельного участка, в отношении которого федеральным законом установлен запрет на приватизацию. В данном случае имеется в виду такой участок, который не отнесен ст.27 ЗК РФ к числу изъятых или ограниченных в обороте. НА-пример, согласно п.2 ст.63 Закона об объектах культурного наследия[46], впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, приостановлена приватизация объектов культурного наследия федерального значения (с передачей соответствующих земельных участков). Кроме того, в самом ЗК РФ (п.12 ст.85) установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования - территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в их числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В-третьих, допускается отказ в предоставлении земельного участка в собственность в случае его резервирования для государственных или муниципальных нужд. В настоящий момент не существует исчерпывающего перечня государственных и муниципальных нужд, для обеспечения которых должно производиться резервирование земельных участков (такой перечень (ст.49 ЗК РФ) есть для изъятия участка за выкуп для публичных нужд). В ЗК РФ лишь упоминается возможность резервирования земельных участков в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта (п.7 ст.90), а также в целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий (п.5 ст.95). В Законе о местном самоуправлении также упоминается как вопрос местного значения (например, в п.20 ч.1 ст.14) «резервирование земельных участков для муниципальных нужд», однако содержание последних не раскрывается.[47]

Примечательно, что п.4 ст.9 ГрадК РФ не допускает принятие органами публичной власти решений о резервировании земельных участков при отсутствии документов территориального планирования (данная норма вступила в силу с 1 января 2008 г.). Территориальное планирование направлено на определение в его документах назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого раз-вития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Следовательно, с указанной даты Российская Федерации (при отсутствии федеральных документов территориального планирования), субъект РФ либо орган местного самоуправления (при отсутствии у последнего, например, генерального плана) теряет возможность использовать данный инструмент для обеспечения публичных нужд.

Кроме указанных п.4 статьи 26 ЗК РФ случаев, не будут предоставлены в собственность граждан и юридических лиц испрашиваемые ими участки, целевое назначение и разрешенное использование которых не позволяет осуществлять на них намечаемую деятельность (например, строительство промышленного объекта на землях сельскохозяйственного назначения).

Следует поддержать сделанный в научной литературе вывод о том, что п.4 статьи 26 ЗК РФ носит во многом декларативный характер. При буквальном толковании данной нормы ни гражданину, ни юридическому лицу, обратившемуся с просьбой о предоставлении в собственность участка для любого строительства, не должно быть отказано, кроме строго оговоренных самим п. 4 случаев. Однако данное положение «о недопустимости отказа в предоставлении земельного участка в собственность для строительства даже из свободных земель по существу опровергается последующими статьями. Так, если продажа участка производится на торгах, то он достанется только одному претенденту, а остальным будет отказано»[48].

Земельный кодекс предусматривает две процедуры предоставления земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной (по критерию процедуры и целевого назначения участка): для строительства и для целей, не связанных со строительством. Предоставление участка для строительства не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях поселений. Данная процедура в силу ее универсальности может применяться и при предоставлении участка для строительства промышленного объекта за чертой поселений либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики использования и охраны земель этих категорий) и т.д.

Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. Принципиальным различием данных процедур является субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления. При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка возникает исключительно по итогам торгов, а его правообладателями становятся граждане и юридические лица. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка для строительства из государственной или муниципальной собственности в частную указан в п.4 ст. 28 ЗК РФ.[49]

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится, а осуществляется в аренду (для подавляющего большинства случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий), в безвозмездное срочное пользование (религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения). Примечательно, что государственные и муниципальные унитарные предприятия размещены в одном ряду с иными коммерческими и некоммерческим юридическими лицами – в случае необходимости их создания органам публичной власти придется проводить процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и закреплять за ними земельный участок в аренду.[50]

Статья 30 ЗК РФ посвящена урегулированию общей процедуры предоставления земельного участка для строительства, которая раскрывается в других статьях ЗК РФ. Например, процедура предоставления участка без предварительного согласования мест размещения объекта применительно к предоставлению земельных участков для жилищного строительства конкретизируется в ст.ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ. Существует несколько этапов в процедуре предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Если рассматривать их в контексте норм ГрадК РФ (непосредственно посвященных данному вопросу), то получается следующая последовательность. В ходе подготовки документов территориального планирования федерального, регионального и муниципального уровня (схем территориального планирования и генеральных планов) определяются границы земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного значения (либо на которых они уже размещены), а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного уровня. В соответствии с этими документами на муниципальном уровне принимаются Правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (должны быть приняты до 1 января 2010 г.). В границах территории муниципального образования выделяются указанные в ст.35 ГрадК РФ территориальные зоны, для каждой из которых градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а также ограничения в их использовании.

В целях установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства либо границ участков, предназначенных для строительства производится подготовка документации по планировке территории (ст.41 ГрадК РФ). В составе проектов планировки территории (или как отдельный документ) подготавливается проект межевания территории в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч.2 ст.43 ГрадК РФ).

Проект межевания включает в себя чертежи межевания территории, на которых, в том числе, отображаются границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения. В составе проекта межевания (или в качестве отдельного документа) готовятся градостроительные планы земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства земельным участкам (ст.44 ГрадК РФ). В составе градостроительного плана земельного участка указываются его границы, информация о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и ряд других сведений. Непосредственное установление границ участка на местности происходит в порядке землеустройства, проводимом (в данном случае) по инициативе соответствующих органов публичной власти (ст.69 ЗК РФ).

Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, входящим в систему коммунальной инфраструктуры муниципального образования, устанавливается для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта. Размер платы за подключение определяется как произведение тарифа на подключение к соответствующей системе коммунальной инфраструктуры и размера заявленной потребляемой нагрузки (увеличения потребляемой нагрузки для реконструируемого объекта), обеспечиваемой системой коммунальной инфраструктуры для строящегося или реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта. Размер платы за подключение должен быть определен на стадии формирования земельного участка до начала торгов. Плата за подключение вносится на основании публичного договора, заключаемого организацией коммунального комплекса с обратившимися к ней лицами, осуществляющими строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта (ст.12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[51]).

Закрепление данных процедур по формированию участка обусловлено попыткой законодателя создать для правообладателя земельного участка все необходимые условия для того, чтобы он мог приступить к строительству без дополнительных бюрократических процедур и финансовых затрат, что является дальнейшим развитием принципа «одного окна». Поэтому только после совершения указанных действий по формированию земельного участка, орган публичной власти вправе принять решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и опубликовать соответствующее сообщение.

Порядок постановки земельного участка на кадастровый учет определяется Законом о государственном земельном кадастре и ст.70 ЗК РФ, а порядок проведения торгов – ст.ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Представляется, что после подписания протокола торгов при продаже земельных участков нет необходимости в дополнительном заключении договора купли-продажи, так как согласно п.5 ст.448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.[52]

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта отчасти напоминает вышерассмотренную процедуру. В обоих случаях земельный участок должен быть сформирован, определены его границы, произведена постановка на кадастровый учет и т.д. Однако отсутствие необходимости проведения торгов предполагает иной механизм предоставления участка, указанный в ст.ст.31 и 32 ЗК РФ, связанный с особой процедурой выбора участка для строительства (например, в части учета мнения населения) и принятия решения органом публичной власти.

Следует подчеркнуть, что в настоящий момент происходит резкое сужение сферы действия процедуры предварительного согласования мест размещения объектов, которая теперь займет достаточно скромное место в системе процедур предоставления земельных участков для строительства. Она будет распространяться на случаи строительства нежилых объектов капитального строительства (промышленных объектов, кемпингов, объектов дорожного сервиса, религиозных объектов, офисов государственных учреждений и т.д.), поскольку с 1 октября 2005 г. предоставление участков для строительства объектов жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ).

Более того, новая концепция градорегулирования, предполагающая отмену коррупционных схем в сфере предоставления земельных участков из публичной собственности обусловила появление п.11 статьи 30 ЗК РФ, исключившего необходимость проведения процедуры предварительного согласования при размещении объекта в черте поселений в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Следовательно, если в черте города необходимо размещение религиозного объекта (на пустыре – незастроенной территории), то происходит выбор земельного участка для строительства (ст.31 ЗК РФ) без определения параметров такого объекта, ибо таковые уже определены правилами застройки (высота, процент застройки, наличие вспомогательных объектов на участке и т.д.) и их выбор правообладатель участка осуществляет самостоятельно (п.2 ст.7 ЗК РФ).[53]

Нет необходимости проводить процедуру предварительного согласования мест размещения объекта и в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства (в том числе ведения личного подсобного хозяйства) или лесного хозяйства, так как для земель лесного фонда и сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрадК РФ). Исключение из этой процедуры для граждан, желающих получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства, обусловлено отдельной процедурой предоставления им участка (п.3 ст.30.1 ЗК РФ).

С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не будет осуществляться (причем как с предварительным согласованием мест размещения объекта, так и без предварительного согласования). Это требование п.14 ст.3 Вводного закона направлено на недопущение на местном уровне саботажа разработки градостроительной документации, предусмотренной ГрадК РФ.

В судебной практике часто возникает вопрос о возможности (или невозможности) изменения параметров предварительно согласованного объекта. Так, ЗАО «Самбор» обратилось в администрацию города Сургута с ходатайством о предоставлении земельного участка под проектирование и строительство кафе, парикмахерской и арт-галереи. В установленном порядке комиссия произвела выбор и обследование земельного участка под размещение указанного объекта, что подтверждается актом от 3 мая 2001 г. Распоряжением мэра от 18.05.2001 г. № 1256 названный акт был утвержден и обществу предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок площадью 0,0928 га для проектирования кафе, парикмахерской и арт-галереи.

Спустя год, 11.06.2002 г., ЗАО «Самбор» обратилось в мэрию города Сургута с ходатайством внести изменения в распоряжение от 18.05.2001 г. № 1256, касающиеся предоставления разрешения на проектирование 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями обслуживания и теплой автостоянкой, а также отвода в аренду сроком на один год земельного участка площадью 0,0928 га. Распоряжением первого заместителя мэра от 16.07.2002 г. № 2104 обществу с 18.05.2002 г. был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,093 га для строительства 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями бытового обслуживания и теплой автостоянкой. В последующем в связи с выявившимся несоблюдением процедуры оформления согласования документов при предоставлении обществу земельного участка заместитель мэра распоряжением от 31.12.2002 г. № 3774 отменил ранее вынесенное распоряжение от 16.07.2002 г. № 2104 «О предоставлении земельного участка ЗАО «Самбор».

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске о признании недействительным распоряжения от 31.12.2002 г. № 3774, исходили из того, что оспариваемое распоряжение не противоречит закону. Суд кассационной инстанции частично удовлетворил исковые требования, полагая, что отмена заместителем мэра распоряжения, подписанного мэром (первым заместителем, исполняющим обязанности мэра), является нарушением организации деятельности органов самоуправления, принципа единоначалия, на котором основана деятельность должностных лиц органа самоуправления. По мнению суда этой инстанции, в земельном законодательстве отсутствуют нормы, которые обязывают произвести повторный выбор земельного участка, если землепользователь на выделенном земельном участке решил построить другой объект без изменения целевого назначения земельного участка. Кроме того, предварительное согласование размещения объекта не требуется при его строительстве в соответствии с градостроительной документацией. Между тем эти выводы судебных инстанций являются неправомерными, поскольку основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются ЗК РФ и ГрадК РФ. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования места размещения объекта. В силу п.11 ст.30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий). В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.

В соответствии со ст.31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе сведений государственного земельного кадастра с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий, а также проведения процедур согласования с соответствующими органами в случаях, предусмотренных законом. При этом должны приниматься во внимание обеспеченность таких земельных участков объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, необходимо проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Первоначально земельный участок для строительства кафе, парикмахерской и арт-галереи отводился ЗАО «Самбор» с предварительным согласованием места размещения именно этого объекта. В силу требований, предъявляемых законом, указанное согласование не может быть применено для строительства другого объекта, а именно 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями бытового обслуживания и теплой автостоянкой. Таким образом, при отсутствии акта выбора земельного участка для строительства 12-этажного жилого дома первый заместитель мэра города Сургута издал распоряжение от 16.07.2002 г. № 2104 в нарушение требований ст.ст. 30, 31 ЗК РФ.

Согласно ст.48 Закона о местном самоуправлении, муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Следовательно, отменяя распоряжением от 31.12.2002 г. № 3774 распоряжение от 16.07.2002 г. № 2104, заместитель мэра города Сургута действовал в пределах своих полномочий. Довод истца о том, что строительство 12-этажного жилого дома предусмотрено в градостроительной документации, поэтому не требуется проведения предварительного согласования, не был надлежащим образом исследован судебными инстанциями, в то время как данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

При указанных обстоятельствах все состоявшиеся по делу судебные акты приняты с нарушением норм материального права, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, публичные интересы, что согласно п.п.1 и 3 ст. 304 АПК РФ является основанием для их отмены.[54]

Как уже было сказано, в ЗК РФ четко разграничивается две принципиально разных процедуры предоставления земельных участков: для строительства (ст.30-32) и для целей, не связанных со строительством (ст. 34). Внутри каждой из этих процедур есть свои виды и подвиды.

Основной территориальной сферой действия статьи 34 ЗК РФ являются земельные участки в составе категории земель сельскохозяйственного назначения. Земли поселений (населенных пунктов) предназначены для застройки или иного варианта обеспечения нужд населения (например, рекреационных), а потому массово гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством не предоставляются. Аналогичный вывод следует сделать и по большинству иных категорий земель, целевое назначение которых не предусматривает их предоставление в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. Кроме того, не все земельные участки могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам в собственность или аренду в связи с их ограничением или изъятием из оборота (ст.27 ЗК РФ), а также установлением запрета предоставления земельных участков в собственность апатридам, иностранным гражданам и юридическим лицам на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК РФ).

В случае, если участки предоставляются для целей, указанных в ст.33 ЗК РФ (ведение личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д.), действуют и предельные размеры предоставления участков, определенные данной статьей, а также требования иных федеральных законов (например, Закона об обороте земель).

Для реализации п.1 статьи 34 ЗК РФ необходимо, в первую очередь, окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и возникновения права собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований на землю (пока же, по общему правилу, не разграниченными публичными землями распоряжаются органы местного самоуправления). Только после государственной регистрации прав указанных публично-правовых образований, они смогут распоряжаться конкретными участками как их собственники. Упомянутый же п.1 новый вид прав на землю органов публичной власти - «ведение» - не раскрывается действующим законодательством. Если говорить о функциях органов публичной власти как политического суверена, то в их «ведении» и так находится вся территория России, но вот распоряжаться такой орган власти может лишь участками, находящимися в его собственности.

После окончания процедуры разграничения собственности, органы публичной власти всех уровней, руководствуясь каждый своим пониманием указанных п.1 принципов, должны принять нормативно-правовой акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков в собственность или аренду граждан, а также уполномочить на управление и распоряжение земельными участка-ми специальный орган (обычно это комитет по управлению имуществом в структуре органа исполнительной власти соответствующего уровня).

Для того, чтобы обеспечить подготовку информации о земельных участках, как это предписывает п.1, необходимо завершить кадастровый учет земель в России, провести массовое землеустройство (по итогам которого сформировать участки и подготовить их планы), а уже после этого «заблаговременно» публиковать такую информацию. Учитывая существующее состояние кадастрового учета земельных участков, а также объем и стоимость таких работ, можно сделать вывод, что п.1 рассмотриваемой статьи определяет стратегию деятельности органов публичной власти в этом вопросе на ближайшие десятилетия.

Примечательно, что в п.2 статьи 34 ЗК РФ упоминаются заинтересованные «граждане», которые подают заявления в уполномоченный орган публичной власти. В п.1 речь идет о «гражданах и юридических лицах», для которых собирается информация о подлежащих предоставлению земельных участках. При сопоставлении п.1 и п.2 остается открытым вопрос: в каком порядке и в какие органы следует обращаться юридическим лицам, заинтересованным в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Если же понимать данную норму таким образом, что юридическому лицу предоставляется информация об участках, но не предоставляются сами участки, то, спрашивается, зачем ему эта информация.

Как следует из п.4 ст. 34 ЗК РФ, граждане обращаются с заявлением (в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю) в орган местного самоуправления. При этом сам орган местного самоуправления, вопреки указанию п.4, не занимается изготовлением проекта границ земельного участка. Данную деятельность осуществляет негосударственная землеустроительная организация, а контроль за ее деятельностью (а также утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства) осуществляет территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Следует обратить внимание на установление четкого срока в один месяц, который отводится такой организации на подготовку проекта границ участка. В других статьях ЗК РФ, затрагивающих вопросы землеустройства, таких сроков не названо.[55]

Примечательно и то, что подготовка проекта границ участка должна быть проведена «с учетом зонирования территории». Отметим, что зонирование проводится на территории муниципального образования и его итогом является установление территориальных зон, для каждой из которых устанавливается градостроительный регламент. Поскольку, например, для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается, то и учитывать результаты зонирования затруднительно. Следовательно, данное требование не носит универсального характера для земельных участков всех категорий земель.

После подготовки проекта границ земельного участка, орган публичной власти в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду. Будущий правообладатель земельного участка должен поставить его на кадастровый учет, и после предоставления органу публичной власти кадастровой карты (плана) участка в недельный срок происходит заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Указанная в статье 34 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка может конкретизироваться (или дублироваться) иными федеральными законами. Например, согласно ст.12 Закона о КФХ[56], граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны: 1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); 2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); 3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно); 4) срок аренды земельных участков; 5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); 6) предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть также приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства.

Заключение

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.

И в заключение необходимо еще раз уделить внимание тому, что муниципальная собственность - одно из обязательных условий существования самостоятельного муниципального образования.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Муниципальная собственность не является государственной. Согласно ст. 215 ГК муниципальной собственностью считается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Сегодня муниципальные образования не обладают необходимым набором объектов муниципальной собственности для нормального функционирования экономической системы муниципалитета. Вот почему многие вопросы формирования муниципальной собственности должны найти свое отражение в федеральном законодательстве о муниципальной собственности в Российской Федерации.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).

Местное самоуправление в Российской Федерации создано для обеспечения самостоятельного решения населением вопросов местного значения, а также владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения (ст. 132 Конституции).

Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то, в отличие от государственной собственности, она может возникать также на бесхозяйные земельные участки, от которых отказались собственники, в порядке ст. 225 ГК.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду, гражданам в пожизненное наследуемое владение, органам местного самоуправления и созданным ими некоммерческим организациям, муниципальным учреждениям и муниципальным унитарным предприятиям - в пользование.

При разграничении государственной собственности на землю в собственность того или иного муниципального образования переходят земли, находящиеся в границах этого образования. Однако муниципальное образование может приобрести, например купить, земельный участок, находящийся за пределами территории муниципального образования. Точно так же субъект РФ или непосредственно Российская Федерация могут передать безвозмездно в собственность муниципального образования любой участок, в том числе и находящийся за пределами его границ. Что касается Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку передача земельных участков в муниципальную собственность регулируется их собственными законами, то, очевидно, может быть ими предусмотрена и возмездная передача земельных участков.

Муниципальной собственностью являются земли, занятые муниципальным имуществом и используемые муниципальными организациями, а также признанные таковыми законами субъектов РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК).

Участки, занятые муниципальной недвижимостью и используемые муниципальными организациями, не могут быть предоставлены частным лицам, поэтому распорядиться ими как муниципальной собственностью практически невозможно.

Участки, находящиеся у юридических лиц и граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и арендуемые по договорам с местными администрациями, а также большинство свободных участков относятся к неразграниченной государственной земле.

В настоящее время до принятия субъектами РФ законов о праве муниципальной собственности на землю:

- большинство земель является государственной собственностью;

- распоряжение такими землями не относится к числу вопросов местного значения;

- поселковые, сельские и городские администрации (за исключением городов - центров субъектов РФ) не могут распоряжаться такими земельными участками;

- органы местного самоуправления не могут самостоятельно определять размер арендной платы.

Муниципальные органы распоряжаются государственной землей не в силу наличия вещного права собственности с присущей ему "триадой правомочий" - "пользоваться - владеть - распоряжаться", а в силу особых полномочий, временно установленных Законом. Поэтому объем полномочий органов местного самоуправления в отношении неразграниченных земель существенно меньше, чем правомочия собственника.

Фактически оборотоспособная муниципальная земельная собственность появится после:

- принятия закона субъекта РФ о муниципальной собственности на землю;

- кадастрового учета муниципальных участков;

- государственной регистрации права муниципальной собственности.

Только после этого муниципальные органы смогут реализовать все правомочия собственника, включая определение размеров арендной платы за землю.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007г.) // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381.

5. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3823.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ (в ред. от 17.05.2007г.) // СЗ РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (в ред. от 04.12.2007г.) // СЗ РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

8. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 05.02.2007г.) // СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

9. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 21.07.2005г.) // СЗ РФ. 1995. N 35. Ст.3506.

10. Федеральный закон от 25 сентября 1997 г. N 126-ФЗ "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 28.12.2004г.) // СЗ РФ. 1997. N 39. Ст.4464.

11. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.3822.

12. Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в ред. от 10.05.2007г.) // СЗ РФ, 20.03.1995, N 12, ст. 1024.

13. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

14. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

15. Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ, 24.04.2006, N 17 (1 ч.), ст. 1782.

16. Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.

17. Федеральный закон от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005г.) // СЗ РФ, 06.12.2004, N 49, ст. 4840.

18. Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 01.07.2002, N 26, ст. 2519.

19. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 18.10.2007г.) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 36.

20. Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 04.12.2006г.) // СЗ РФ, 16.06.2003, N 24, ст. 2249.

21. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.

22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июля 2004 г. № 1424/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. № 11.

23. Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в ред. от 03.06.2006г.) // СЗ РФ, 23.07.2001, N 30, ст. 3060. Документ утратил силу.

24. Авакьян С. А. Состояние, проблемы и перспективы местного самоуправления в России // Местное самоуправление в России: состояние, проблемы, перспективы. – М.: 2000.

25. Акиншин М.Ю. Предоставление земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной собственности и собственности муниципальных образований // К познанию права. Сборник студенческих научных работ. Вып. 1. – Брянск: РИО БГУ, 2006.

26. Ахмадеева Н.Н. Аренда муниципальных земель и некоторые вопросы судебной практики // Сборник аспирантских научных работ . Вып. 7: Т. 1. – Казань: Изд-во Казан. ун-та, 2006.

27. Беседина А.С. Компетенция представительных органов местного самоуправления по установлению межбюджетных отношений // Гражданин и право, № 6, 2006.

28. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. – М.: Юристъ, 2004.

29. Боголюбов С.А. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Проспект, 2006.

30. Будет разработана новая концепция земельного налога и налога на недвижимость // Новости регионального сервера недвижимости Санкт-Петербурга, 30.08.2002, http://www.estate.spb.ru/fullnews/22876.

31. Быстров Г.Е. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Проспект, 2006.

32. В Москве создан и введен в действие государственный земельный кадастр // Новости сайта ГИС-Ассоциации, 20.05.2005, http://www.gisa.ru/22324.html.

33. Волкова Н.А. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Юнити, 2008.

Гражданское право.Учебник.В 2-х т.Т1/ Под ред.Е.А.Суханова – М.: БЕК, 2003.

34. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3.

35. Ерофеев Б.В. Земельное право России. – М.: Юрайт, 2004.

36. Жариков Ю.Г. Земельное право России. – М.: КноРус, 2007.

37. Законодатели Юга России жалуются на недостаток средств для создания системы государственного земельного кадастра // Новости сайта ГИС-Ассоциации, 24.02.2005, http://www.gisa.ru/20689.html.

38. Знаменская А.А. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Недвижимость. Строительство. Право. № 4, 2007.

39. Ивлева А.Ф. Муниципальная собственность на землю: некоторые вопросы нормативно-правового закрепления // Проблемы культуры, языка, воспитания. Сборник научных трудов. Вып. 7. – Архангельск: Изд-во Помор. ун-та, 2006.

40. Камышанский В.П. Резервирование земель поселений для муниципальных нужд при осуществлении градостроительной деятельности // Жилищное право. № 9, 2006.

41. Красовская А.А. Право муниципальной собственности на землю: проблемы и перспективы развития // Личность и государство в современной России: правовые аспекты. Материалы научно-практического семинара, г. Барнаул, 6 декабря 2005 г. – Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2006.

42. Куликов А.А. Земельный налог в 2005 году // Материалы сайта БУХ.1С – Интернет-ресурс для бухгалтера, 5.01.2005, http://www.buh.ru/document.jsp?ID=704&print=Y.

43. Лунина Н.А., Трунова В.А. Некоторые проблемы, связанные с арендной платой за земли, находящиеся в государоственной и муниципальной собственности // Социально-экономические права человека: практические и теоретические проблемы: Эффективность применения норм права. Сборник научных трудов. Вып. 2. – Воронеж: Изд-во Воронеж. ун-та, 2007.

44. Малько А.В., Родионов О.С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. 2001. № 9.

45. Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. 1996. № 4.

46. Муниципальная собственность и инвестиции. – М.:ФГНУ « Российский научный центр государственного и муниципального управления, 2003.

47. Окунев А. Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности // Гражданское право. № 1, 2006.

48. Сухова Е.А. Земельное право. Курс лекций. – М.: Экзамен, 2007.

49. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004. № 10.

50. Улюкаев В.Х. Земельное право. – М.: Былина, 2003.

51. Урсу А.В. Конституционно-правовое регулирование права муниципальной собственности на землю // Аспирант и соискатель. № 4, 2006.



[1] Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 21.07.2005г.) // СЗ РФ. 1995. N 35. Ст.3506.

[2] Федеральный закон от 25 сентября 1997 г. N 126-ФЗ "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 28.12.2004г.) // СЗ РФ. 1997. N 39. Ст.4464.

[3] Авакьян С. А. Состояние, проблемы и перспективы местного самоуправления в России // Местное самоуправление в России: состояние, проблемы, перспективы. – М.: 2000. С. 143.

[4] Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.3822.

[5] Беседина А.С. Компетенция представительных органов местного самоуправления по установлению межбюджетных отношений // Гражданин и право, № 6, 2006. С. 13.

[6] Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.

[7] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

[8] Цит. по: Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 43.

[9] Гражданское право.Учебник.В 2-х т.Т1/ Под ред.Е.А.Суханова – М.: БЕК, 2003. С. 171.

[10] Малько А.В., Родионов О.С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. 2001. № 9. С. 19.

[11] Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. 1996. № 4. С. 25-26.

[12] Цит. по: Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 44.

[13] Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. – М.: Юристъ, 2004. С. 93.

[14] Цит. по: Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 43.

[15] Урсу А.В. Конституционно-правовое регулирование права муниципальной собственности на землю // Аспирант и соискатель. № 4, 2006. С. 56-58.

[16] Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в ред. от 03.06.2006г.) // СЗ РФ, 23.07.2001, N 30, ст. 3060. Документ утратил силу.

[17] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

[18] Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в ред. от 10.05.2007г.) // СЗ РФ, 20.03.1995, N 12, ст. 1024.

[19] Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007г.) // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381.

[20] Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 05.02.2007г.) // СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

[21] Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3823.

[22] Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.

[23] Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

[24] Ивлева А.Ф. Муниципальная собственность на землю: некоторые вопросы нормативно-правового закрепления // Проблемы культуры, языка, воспитания. Сборник научных трудов. Вып. 7. – Архангельск: Изд-во Помор. ун-та, 2006. С. 62-67.

[25] Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

[26] Красовская А.А. Право муниципальной собственности на землю: проблемы и перспективы развития // Личность и государство в современной России: правовые аспекты. Материалы научно-практического семинара, г. Барнаул, 6 декабря 2005 г. – Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2006. С. 81-86.

[27] Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ, 24.04.2006, N 17 (1 ч.), ст. 1782.

[28] Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.

[29] Улюкаев В.Х. Земельное право. – М.: Былина, 2003. С. 96.

[30] Муниципальная собственность и инвестиции. – М.:ФГНУ « Российский научный центр государственного и муниципального управления, 2003. С.32.

[31] Ерофеев Б.В. Земельное право России. – М.: Юрайт, 2004. С. 56.

[32] Федеральный закон от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005г.) // СЗ РФ, 06.12.2004, N 49, ст. 4840.

[33] Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ (в ред. от 17.05.2007г.) // СЗ РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.

[34] Куликов А.А. Земельный налог в 2005 году // Материалы сайта БУХ.1С – Интернет-ресурс для бухгалтера, 5.01.2005, http://www.buh.ru/document.jsp?ID=704&print=Y.

[35] Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (в ред. от 04.12.2007г.) // СЗ РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

[36] Законодатели Юга России жалуются на недостаток средств для создания системы государственного земельного кадастра // Новости сайта ГИС-Ассоциации, 24.02.2005, http://www.gisa.ru/20689.html.

[37] В Москве создан и введен в действие государственный земельный кадастр // Новости сайта ГИС-Ассоциации, 20.05.2005, http://www.gisa.ru/22324.html.

[38] Там же.

[39] Будет разработана новая концепция земельного налога и налога на недвижимость // Новости регионального сервера недвижимости Санкт-Петербурга, 30.08.2002, http://www.estate.spb.ru/fullnews/22876.

[40] Там же.

[41] Жариков Ю.Г. Земельное право России. – М.: КноРус, 2007. С. 180.

[42] Окунев А. Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности // Гражданское право. № 1, 2006. С. 8-10.

[43] Лунина Н.А., Трунова В.А. Некоторые проблемы, связанные с арендной платой за земли, находящиеся в государоственной и муниципальной собственности // Социально-экономические права человека: практические и теоретические проблемы: Эффективность применения норм права. Сборник научных трудов. Вып. 2. – Воронеж: Изд-во Воронеж. ун-та, 2007. С. 58-69.

[44] Быстров Г.Е. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Проспект, 2006. С. 212.

[45] Знаменская А.А. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Недвижимость. Строительство. Право. № 4, 2007. С. 27-34.

[46] Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 01.07.2002, N 26, ст. 2519.

[47] Камышанский В.П. Резервирование земель поселений для муниципальных нужд при осуществлении градостроительной деятельности // Жилищное право. № 9, 2006. С. 135-140.

[48] Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004. № 10. С. 68.

[49] Боголюбов С.А. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Проспект, 2006. С. 225.

[50] Акиншин М.Ю. Предоставление земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной собственности и собственности муниципальных образований // К познанию права. Сборник студенческих научных работ. Вып. 1. – Брянск: РИО БГУ, 2006. С. 127-131.

[51] Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 18.10.2007г.) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 36.

[52] Волкова Н.А. Земельное право. Гриф МО РФ. – М.: Юнити, 2008. С. 152.

[53] Ахмадеева Н.Н. Аренда муниципальных земель и некоторые вопросы судебной практики // Сборник аспирантских научных работ . Вып. 7: Т. 1. – Казань: Изд-во Казан. ун-та, 2006. С. 101-107.

[54] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июля 2004 г. № 1424/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. № 11.

[55] Сухова Е.А. Земельное право. Курс лекций. – М.: Экзамен, 2007. С. 151.

[56] Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 04.12.2006г.) // СЗ РФ, 16.06.2003, N 24, ст. 2249..

Скачати

Схожі роботи

2011-08-31

Поняття, правова природа і види (форми) подвійного оподаткування. Міжнародне правове регулювання усунення подвійного оподаткування. Еволюція правового регулювання запобігання міжнародному подвійному оподаткуванню

2015-10-15

Институт несостоятельности (банкротства) является важным инструментом активизации экономической деятельности неплатежеспособных организаций, повышения производительности труда, решения социальных вопросов.

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) призвано обеспечивать защиту интересов различных категорий лиц, и в первую очередь - кредиторов и должника. Способы их зашиты в основном направлены на пресечение растаскивания и возврат имущества потенциального банкрота.

2015-10-15

В настоящее время в Российской Федерации продолжаются экономические реформы, направленные на создание рыночной экономики. И хотя пока еще достаточно рано говорить о стабилизации, значительном снижении темпов инфляционных процессов и начале стадии оживления в экономике, но уже сегодня можно констатировать, что основной этап реформ пройден: неэффективная командно-административная система ликвидирована.

2015-08-21

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

2015-11-22

Современная семья - продукт длительного исторического развития брачно-семейных отношений - это основанное на браке или родстве объединение лиц, связанных между собой личными и имущественными отношениями, правами и обязанностями, общностью, воспитанием детей, ведением общего хозяйства.